Título: Bancos financiam apenas 7% dos negócios
Autor: Travaglini, Fernando
Fonte: Valor Econômico, 23/05/2007, Finanças, p. C3

Mesmo com o crescimento de 50% ao ano do crédito imobiliário nos últimos três anos, os bancos financiam apenas 7% do volume total negociado neste mercado. As construtoras ainda colabora com outros 4%, totalizando 11% de crédito no setor. Desse total, 73% são de recursos vão para imóveis novos.

A tendência, no entanto, é a ampliação dos empréstimos bancários para atender ao forte avanço da demanda. Estudo do banco Santander estima que a procura irá aumentar nos próximos anos com o crescimento da renda e a queda da taxa básica de juros, a Selic.

Segundo o levantamento, atualmente, cerca 8,5 milhões de famílias moram de aluguel, representando 16% do total. Como o aluguel varia entre 0,5% a 0,8% ao mês do valor total do imóvel, para substituir este pagamento por uma prestação o financiamento precisa ter taxas entre 7% e 10% ao ano.

"As taxas de juros reais dos financiamentos poderão chegar a 5% ao ano em 2010", afirma o superintendente de produtos do banco, Fernando Baumeier. Segundo as projeções do Santander, a Selic pode chegar a um dígito (9% ao ano) já em 2009.

Além disso, a taxa de crescimento da população entre 25 e 45 anos de idade é de 1% ao ano, resultado em 600 mil novos candidatos a compra de imóveis por ano. Baumeier enfatiza ainda que o número de moradores por domicílio se reduziu de 4,5 para 3,7 nos últimos anos, reforçando a necessidade de construção de imóveis menores. O estudo usa dados do IBGE.

Do ponto de vista da oferta de imóveis, as maiores construtoras estão com dinheiro em caixa. Nos últimos doze meses, 15 empresas captaram quase R$ 10 bilhões na Bolsa de Valores de São Paulo. Parte desses recursos vêm sendo usado para comprar terrenos, como se fosse uma poupança para projetos futuros. Essa procura, inclusive, elevou o valor do terreno em São Paulo, que subiu 120% no ano passado.

O diagnóstico do Santander é que as incorporadores estão atuando fortemente na produção e deixando o financiamento de imóveis para os bancos. "As incorporadoras estão com foco nos projetos, deixando o financiamento para os bancos", afirma.

O executivo do Banco Real, Antônio Barbosa, também entende que mesmo com caixa cheio, as construtoras não irão financiar os imóveis e os bancos devem ampliar a atuação. Isso porque as empresas estão com o foco nos próprios negócios e também os novos acionistas nem sempre vêem com bons olhos que elas tenham recebíveis de crédito.

Hoje existem mais de 5 mil construtoras no Brasil, entre pequenas, grandes e médias. Para expandir a atuação, as grandes fecham parcerias em outros estados para ampliar a base de atuação. Isso acontece porque 60% dos financiamentos estão concentrados no Sudeste.

O problema enfrentado nesses novos mercados é a baixa renda da população. De todo o déficit habitacional, apenas 1 milhão de famílias recebem mais de 3 salários mínimos. O restante não possui renda suficiente para atender as exigências dos grandes bancos.

Como o próprio estudo do Santander identificou, este é um segmento altamente dependente de recursos subsidiados como FGTS e FAT, ainda concentrado na mão dos bancos públicos. Segundo o superintendente da Caixa Econômica Federal responsável pelas operações de intermediação do FGTS, todos os bancos estão cadastrados para usar os recursos do fundo como funding, mas o volume realmente utilizado ainda é pequeno.

"Temos todo interesse que os bancos ajudem a cumprir o orçamento do fundo para a habitação", explica Souza. Esse volume para 2007 é de quase R$ 7 bilhões. Ele explica que o custo para os bancos captarem esses recursos é de 6% mais variação do TR. Além disso, existe uma parcela de risco de crédito que varia entre 0,2% até 0,8%, dependendo da avaliação feita por uma agência de rating.

O fundo ainda limita o spread entre 1,7% e 2,16% em cima do custo de captação. "Cada banco tem um limite pré-estabelecido e os recursos são emprestados pelo fundo para os bancos e eles financiam as operações", explica o executivo da Caixa.