Título: Mais crédito para imóveis
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Fonte: O Estado de São Paulo, 06/08/2005, Notas e Inormações, p. A3

As retiradas líquidas de R$ 5,5 bilhões das cadernetas de poupança, no primeiro semestre, não impediram que os bancos aumentassem em 54,9% os empréstimos habitacionais, sobre igual período de 2004. Isto se deve às regras do BC que determinaram a ampliação da oferta de crédito e ao aumento da procura por mutuários, incorporadores e construtoras. O montante dos empréstimos dos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que operam com recursos das cadernetas mas não do FGTS, evoluiu de R$ 1,315 bilhão para R$ 2,038 bilhões entre os primeiros semestres de 2004 e de 2005. Aparentemente, o valor é expressivo, mas, de fato, foram financiadas apenas 25.139 unidades, em 2005, contra 27.777 unidades, no mesmo período de 2004. Mais financiamentos de menor valor unitário atenderiam mais famílias de classe média baixa, onde está o déficit de moradias.

Cresceram mais os empréstimos destinados à construção: entre os primeiros semestres de 2004 e de 2005, o aumento foi de 85,2%, contra 29,7% do crédito aos mutuários finais, cuja renda e emprego estão contidos. A disposição de investir dos construtores, a partir de 2004, segue-se à fase de estagnação de 2000 a 2003. Há razões objetivas para o aumento da procura de crédito pelos construtores.

Primeiro, o crédito imobiliário ¿ embora custe entre 15% e 20% ao ano, em termos brutos ¿ ainda é uma das operações de menor custo, comparada às demais. Segundo, houve forte aumento dos lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo, neste ano, porque os empreendedores se haviam antecipado à entrada em vigor da nova Lei do Zoneamento, mais restritiva que a anterior: a maioria dos lançamentos se origina de projetos aprovados até dezembro. Desde janeiro, os construtores vinham adiando os projetos à espera de mudanças na Lei do Zoneamento, enfim anunciadas.

Um elemento a mais surgiu, em junho, para estimular as transações imobiliárias ¿ a Medida Provisória 252, conhecida como MP do Bem. Esta MP reduziu ou isentou do Imposto de Renda o valor obtido pela venda de imóveis usados, corrigindo a grave distorção tributária que consistia em taxar em 15% o lucro nominal sobre as vendas de imóveis e, no texto final, deverá estar incluída mais uma ¿bondade¿: a correção do valor do imóvel em 0,06% ao mês, entre 1996 e a data da aprovação da MP, o que reduzirá os ônus tributários dos vendedores de imóveis. Além disso, a partir de 2006, os interessados na aquisição de imóvel próprio que tenham fundos de previdência privada aberta poderão oferecer os recursos em garantia do pagamento de empréstimos habitacionais.

Em resumo, está melhorando a qualidade das garantias oferecidas aos financiadores. E isto já começa a se refletir num aumento da concorrência entre as instituições e redução das taxas de juros.

Entre 2003 e 2004, o montante dos financiamentos aumentou 35,3%, de R$ 2,2 bilhões para R$ 3 bilhões. Em 2005, o Conselho Monetário Nacional determinou que os agentes financeiros apliquem pelo menos R$ 4,5 bilhões, ou seja, 50% mais do que em 2004. Isto significa que, neste semestre, o valor dos empréstimos poderá atingir R$ 2,5 bilhões. Este montante será mais facilmente atingido mediante a utilização generalizada dos novos instrumentos de garantia, como o patrimônio de afetação (ou seja, a separação de cada incorporação do patrimônio da incorporadora, evitando o risco de novos casos de insolvência como o da Encol) e a alienação fiduciária de bem imóvel (alternativa à hipoteca, com a vantagem de permitir a execução mais rápida das dívidas em atraso).

Entre o final da década passada e o início desta década, a demora de vários anos na execução de hipotecas de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação levou alguns bancos a fecharem suas carteiras de crédito imobiliário e outros, a reduzir o montante desses empréstimos. Esta situação está mudando, para melhor, tanto por conta dos novos mecanismos de garantia como pela valorização dos imóveis ocorrida em 2004 ¿ agora, são os bancos que procuram os mutuários, os quais raramente podem ter acesso à casa própria sem dispor de financiamentos de longo prazo.