Título: Pacote eleitoral
Autor: Celso Ming
Fonte: O Estado de São Paulo, 14/09/2006, Economia, p. B2

De tempos em tempos sai um pacote imobiliário, invariavelmente anunciado como salvação da construção civil e do investimento nacional. E, no entanto, também invariavelmente, o setor imobiliário não consegue decolar. Desta vez, não há por que ser diferente.

Os dirigentes da área estão saudando a iniciativa com algum foguetório. Foram contemplados com uma verba de R$ 4,5 bilhões em financiamentos do BNDES, o que não é pouco. Algum avanço há, mas convém não acreditar demais. Este é fundamentalmente um pacote eleitoreiro.

O volume do crédito imobiliário no Brasil é uma insignificância. Não passa de 0,25% do PIB. Só para comparar, no México é de 2,7% do PIB e no Chile, de 14,3%. Os recursos do Sistema Financeiro da Habitação provêm das cadernetas de poupança, cujo saldo é de R$ 136 bilhões. Os bancos estão obrigados a aplicar 65% desse total em financiamento habitacional.

Os bancos tomam os recursos das cadernetas pagando TR mais 6% ao ano e os aplicam no crédito imobiliário recebendo TR mais 12% ao ano. (TR, a Taxa Referencial de Juros, é uma correção monetária disfarçada. No ano passado, por exemplo, acumulou 2,63%.)

Caderneta é uma aplicação resgatável a qualquer momento. O dinheiro da caderneta que financia casa própria só volta em conta-gotas, a prazos de 10, 15, 20 anos ou mais. Por aí já se vê que é preciso engenharia financeira para não descasar as duas pontas da operação.

No tempo em que a correção monetária (a parte variável) da prestação subia mais do que o salário, logo chegava a situação em que a renda já não acompanhava a prestação mensal da casa própria e o mutuário era empurrado para a inadimplência.

Como, desde 1994, a TR está sendo expurgada, o descasamento entre a prestação amarrada à TR e o salário do mutuário ficou mais suportável. Mas, ainda assim, o outro descasamento, entre salário e prestação, continuava sem solução.

Alguns bancos estrangeiros vinham operando no crédito habitacional com recursos próprios (e não do Sistema Financeiro da Habitação), a juros pré-fixados da ordem de 20% ao ano. Como os juros estão em queda, o mutuário que fecha um empréstimo habitacional por dez anos ou mais corre o risco de pegar juros a níveis muito mais altos do que aqueles em que podem estar dentro de mais dois ou três anos.

Até agora, a TR no crédito habitacional com recursos da caderneta era obrigatória por lei. A nova medida provisória autoriza o banco a eliminá-la, desde que os juros fixos não ultrapassem os 14% ao ano mais uns quebrados.

Esta é uma tentativa de acabar com o desencontro entre renda do mutuário e prestação habitacional. Mas expõe outro desencontro: o que há entre o pagamento da fonte dos recursos (caderneta), que é variável e será tão mais alto quanto mais alta for a inflação, e o seu retorno, que é fixo, pelo mutuário do sistema.

Para emprestar recursos a longo prazo a 14% ao ano, sem TR e, ao mesmo tempo, continuar pagando TR na caderneta, os bancos ou têm de apostar que os juros cobrados cobrirão a remuneração do aplicador em caderneta ou, então, terão de montar uma carpintaria financeira para colar uma ponta na outra. Mas, nessas condições, trabalharão travados, como atesta Natalino Gazonato, diretor de Crédito Imobiliário da Federação Brasileira de Bancos (Febraban).