Título: Investidores autônomos estão de volta ao mercado imobiliário
Autor: Patrícia Cançado
Fonte: O Estado de São Paulo, 17/09/2006, Economia, p. B4

Um novo comprador está de volta ao mercado imobiliário. O aumento da oferta e das facilidades do crédito imobiliário e a tendência de queda da taxa de juros estão atraindo o investidor autônomo. Esse cliente, que tomou distância dos canteiros de obras nos tempos de juros altos, agora quer comprar imóveis, seja para vendê-los mais tarde ou para viver da renda do aluguel.

Esse investidor está apostando suas fichas nos mais recentes atrativos do mercado. O último incentivo foi trazido pelo pacote imobiliário lançado na semana passada. Especialistas esperam que o giro de vendas aumente com a diminuição do valor das prestações e o prazo de pagamento maior dos financiamentos.

O preço do imóvel no Brasil é considerado baixo e pode aumentar daqui para a frente com o aumento da oferta de crédito - um bom sinal para o investidor do tipo especulativo, que compra na baixa para vender na alta. Mais: com a queda gradual da taxa básica de juros, o retorno financeiro do aluguel - que hoje varia de 0,6% a 1% do valor do imóvel - pode ficar mais interessante que as aplicações em renda fixa.

Os dados mais recentes do setor já apontam essa tendência em São Paulo, mercado que costuma ditar as regras para o resto do Brasil. De acordo com o diretor do Secovi-SP, Fábio Rossi, 17% das vendas dos imóveis residenciais são feitas para investidores. 'Nos últimos anos, essa taxa era insignificante, inferior a 5%', diz Rossi. 'O tipo de investidor mais comum hoje é o que compra para morar já com planos de vender algum tempo depois.'

Os imóveis tiveram valorização de 5% a 10% no último ano, segundo Rossi. E ele aposta numa valorização nesse mesmo ritmo pelo menos próximos cinco anos. 'Os imóveis vinham subindo de 3% a 7% ao ano', diz Rossi.

RETORNO

Os especialistas em imóveis acreditam que esse pode ser só o começo da volta do investidor. A tendência é que a taxa de retorno dos imóveis residenciais aumente para 1,2% em três a cinco anos, prevê o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia.

Pompéia, no entanto, alerta para o perigo de uma euforia desmedida, como ocorreu com os flats no fim dos anos 90. Os investidores viram nos flats o pote de ouro e hoje o negócio é um mico. 'Em 2004 e 2005, não houve um único lançamento de flat', diz Pompéia.

Uma das grandes questões é saber se vai valer a pena, do ponto de vista do inquilino, alugar um imóvel diante das facilidades de crédito para comprar uma casa ou apartamento.

A nova vedete dos imóveis são os apartamentos de classe média e média alta, cujo valor varia entre R$ 100 mil e R$ 500 mil. Os investidores e compradores comuns têm visto nesse filão uma oportunidade de fazer bons negócios no futuro.

Existe uma demanda reprimida nessa categoria. Nos últimos anos, as construtoras ficaram receosas em lançar na praça imóveis nessa faixa de preço. Como havia pouca oferta de crédito para esse público, o risco de encalhe era considerável. Agora, com todas as mudanças, o cenário é diferente.

'Estamos vendo um comprador novo. É o sujeito que não tinha financiamentos adequados', diz Tomás Sales, diretor-geral da Lopes Consultoria de Imóveis. 'Nós nunca vivemos essa fase de abundância.'

No primeiro semestre deste ano, as vendas foram muito superiores aos lançamentos, o que explica o enxugamento dos estoques, segundo levantamento do Secovi-SP.

Esse movimento apareceu mais forte nos apartamentos de dois e três quartos, com valor médio de R$ 120 mil e R$ 303 mil, respectivamente.

Nos apartamentos de quatro quartos, cujo valor médio é de R$ 700 mil, esse comportamento de consumo também foi percebido, mas com uma intensidade bem menor. Ainda de acordo com o Secovi, a velocidade de vendas dos imóveis dessa categoria aumentou sensivelmente.

MUDANÇA DE FOCO

Um dos grandes sucessos de venda da Lopes este ano foi um empreendimento na Mooca, com apartamentos de 130 a 200 metros quadrados a partir de R$ 350 mil. Em dez dias, a empresa vendeu 570 unidades.

O aumento da procura por esse tipo de imóvel levou a construtora Company a rever seu posicionamento. A empresa incluiu no seu cardápio imóveis para a classe média e média alta. Até o ano passado, a Company só fazia apartamentos de mais de R$ 1 milhão. 'Agora o target são os imóveis de R$ 100 mil a R$ 300 mil. Neste ano, 9 dos 14 lançamentos tinham esse perfil', diz o diretor de relações com o investidor da Company, Luiz Rogélio Tolosa.

A estratégia da Company deu retorno. Em 2006, apenas 23% dos imóveis lançados e em construção não foram vendidos. No ano anterior, esse porcentual era três vezes maior, de acordo com Tolosa. 'Esta é a grande revolução do setor. A renda não mudou muito, mas as facilidades de crédito aumentaram', diz Tolosa.