Título: Bancos investem no segmento residencial
Autor: Carolina Mandl
Fonte: Valor Econômico, 08/03/2005, Empresas &, p. B1

Construtoras e incorporadores estão ganhando um novo sócio no segmento residencial. Bancos de investimento como Pactual, Hedging-Griffo, GP e Fibra começam a alocar os recursos de seus clientes na construção de imóveis para habitação. Já são mais de R$ 140 milhões aplicados na construção de cerca de 50 projetos. Por meio de fundos de investimento em participação ou de sociedades de propósito específico (SPEs), os bancos estão firmando parcerias com incorporadores na construção de diversos empreendimentos, com uma participação que varia de 30% a 70% do projeto. O retorno deles advém da venda dos imóveis.

Com a perspectiva de queda da taxa de juros, os investidores estão procurando diversificar seus ativos. A lógica é que cada vez mais será preciso apostar no longo prazo para obter taxas de retorno mais atrativas. Esse é o caso da incorporação imobiliária, que leva cerca de cinco anos, do lançamento à conclusão da obra. "Considerado o risco que se corre, a rentabilidade é bastante atraente", afirma José Grabowsky, diretor da área de investimentos imobiliários do Pactual. Para os R$ 75 milhões que está investindo por meio de um fundo de investimento em participações, o banco espera um retorno mínimo de IGP-M mais 20%. Em geral, os investidores esperam algo entre IGP-M mais 16% ou 25% como rentabilidade. Além de buscar diversificar os investimentos, os bancos estão de olho nos ativos que seus clientes já têm fora do banco. "O brasileiro tem como costume investir em imóveis. Então resolvemos aproveitar essa cultura", diz Alexandre Machado, gestor da área imobiliária da Hedging-Griffo. Segundo ele, de 10% a 20% da carteira de investimentos deveria ficar alocada em imóveis. Isso representa cerca de R$ 1,5 bilhão dos recursos que a Hedging-Griffo administra hoje. Para os incorporadores, a vantagem é que, com mais recursos para investir, podem aumentar o volume de negócios e diluir seus custos fixos. "Hoje os terrenos bons para se comprar em São Paulo são raros e por isso muito disputados. Quem pode pagar à vista leva vantagem", explica Sérgio Rossi Cuppoloni, responsável pela área de projetos estruturados da Rossi Residencial. A Goldfarb, incorporadora voltada para imóveis de classe média, afirma que tem dobrado o volume de unidades lançadas por causa da parceira com instituições como Rio Bravo e Fibra. A empresa coloca à venda cerca de 1,5 mil apartamentos por ano. "Se esses primeiros projetos derem certo, cada vez mais o mercado imobiliário receberá investimentos do mercado financeiro. Poderá até atrair investimento de forma direta nas empresas", avalia Milton Goldfarb, diretor-presidente da Goldfarb. Mas, neste momento, o que o mercado financeiro justamente busca é diversificar o investimento e reduzir o risco. Com uma lupa, os bancos analisam empreendimentos dos mais variados segmento e de diversas incorporadoras. A Hedging-Griffo, por exemplo, por um ano estudou 60 projetos para escolher apenas cinco empreendimentos. E elegeram a área residencial por causa da liquidez que ela tem e da carência habitacional no Brasil. O montante investido ainda é pequeno perto do total que o mercado imobiliário movimenta. Só em São Paulo foram lançados no ano passado R$ 6,7 bilhões em 22.255 unidades residenciais, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Isso representa um investimento de cerca de R$ 3 bilhões na construção. "Ainda é pouco, mas é uma ferramenta que surge e começa a irrigar o mercado, depois de três anos em que a construção sofreu muito", diz Tomás Salles, diretor da consultoria imobiliária Lopes. De 2001 a 2003, o produto interno bruto da construção encolheu. A Rio Bravo é um dos investidores que ainda testam o desempenho desse investimento. "É um negócio incipiente, que exige muita cautela para não atrapalhar o futuro", afirma Nicholas Reade, presidente da Rio Bravo Securities, que já investiu em quatro projetos. Os aportes do GP também seguem essa lógica. "Investimos em dois projetos. Dependendo do resultado, aplicaremos em mais dois neste ano", diz Jorge Nuñez, diretor da GP. Quem tem investido de uma forma agressiva é o Pactual e a Hedging-Griffo. Grabowsky, que coordena os projetos do Pactual, sempre trabalhou em construtoras e incorporadoras. Sua última passagem foi pela Atlântica Residencial. "Os bancos entraram nesse negócio já sabendo o que ele é. Entendem do projeto e até compram o terreno conosco", explica Eurico Magno de Carvalho, diretor da incorporadora Klabin Segall, que tem como sócio o Pactual. Além do fundo de R$ 30 milhões que tem hoje, a Hedging-Griffo deve investir outros R$ 100 milhões ainda neste semestre.