Título: Banco imobiliário
Autor: Luciana Monteiro
Fonte: Valor Econômico, 31/07/2006, Eu &, p. D1

O processo de queda da taxa básica de juros faz os aplicadores, principalmente os mais endinheirados, buscarem alternativas para obter retornos diferenciados. E os imóveis ganham cada vez mais a atenção desse público. Além da esperança de conseguir ganhos maiores que o CDI, a expectativa é de que, com juros mais baixos e perspectiva de crescimento econômico maior, o preço dos ativos imobiliários apresente recuperação. Como em se tratando de imóveis há terreno fértil em termos de opções, os consultores de investimento buscam recriar alternativas tradicionais com nova roupagem, como a compra de agências bancárias para alugar.

Depois dos leilões de agências, que foram muito disseminados em 2002, os bancos agora adotam a estratégia de buscar investidores apresentando o projeto com um contrato de aluguel já fechado por alguns anos. A agência, portanto, começa a funcionar num prédio que não pertence ao banco. Os investidores são responsáveis por construir o prédio tendo como garantia um contrato de locação. Conforme a Resolução 2.669 do Banco Central, os bancos não podem ter mais que 50% de seu patrimônio em ativos imobilizados.

Os investidores afortunados costumam ser entusiastas dos imóveis. Os private banks e escritórios de aconselhamento financeiro calculam que aproximadamente 50% do patrimônio dos clientes estão em ativos imobilizados. Com rentabilidades menores na renda fixa, há cada vez mais investidores perguntando sobre a viabilidade de se investir em imóveis, diz Rogerio Betti, sócio da Beta Advisors.

Normalmente os investidores procuram oportunidades nas agências que ofereçam 1% de retorno ao mês, além do IGP-M. O contrato de locação é em média de cinco anos, com renovação automática por mais cinco, diz Eduardo Goldstein, diretor da EG Negócios, empresa intermediadora de negócios imobiliários. Ele conta que, embora o IGP-M seja o índice de correção mais utilizado, vêm ganhando mercado os contratos corrigidos pelo IPC da Fipe. Isso se deve ao fato de, com o dólar em baixa, o IGP-M ter registrado variação negativa em alguns meses.

O HSBC, por exemplo, tem como próprias no máximo 10% das 960 agências espalhadas pelo país. A maior parte dos imóveis que o banco procura quando quer montar uma agência já tem donos, mas a instituição também trabalha com parcerias. Sidnei Pechibilski, diretor de infraestrutura do HSBC, lembra do caso de uma agência em Curitiba em que o investidor comprou o imóvel no local onde o banco queria montar a agência e construiu o prédio já com o compromisso de aluguel por cinco anos. O valor do aluguel, em média, é de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, mas isso depende muito da região, lembra o executivo. Ele conta que a maior parte dos contratos firmados pelo banco já são corrigidos pelo IPC. "Entre alugar o imóvel para qualquer um com retorno maior, por exemplo, de 1,3%, e para o banco, ele prefere o banco, pela segurança", diz.

A operação geralmente funciona da seguinte maneira: um banco, por exemplo, quer abrir 50 agências. A intermediadora procura investidores e abre uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) - uma espécie de empresa - para cada imóvel que será construído. Os investidores compram cotas dessa SPE que, com o dinheiro, banca a construção. Na entrega das chaves, começa a vigorar o contrato de aluguel com o banco. Como empresa, a SPE oferece a possibilidade de o investidor pagar um imposto de renda menor, entre 9% e 10%, enquanto que a tributação da pessoa física é de 15% ao mês, lembra Goldstein. A operação é diferente de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), no qual um incorporador tem uma carteira de recebíveis imobiliários e a vende para uma empresa securitizadora, que emitirá certificados.

Para o banco, é extremamente rentável desmobilizar o patrimônio. O custo com aluguel no Brasil varia entre 8% a 10% ao ano sobre o valor do imóvel, diz Antonio Bento Furtado de Mendonça Neto, da consultoria francesa Solving International. Já o rendimento que o banco tem se aplicar no próprio negócio fica entre 25% a 35%. "Portanto, vale a pena vender o imóvel e investir no negócio", avalia. Segundo ele, a faixa de preços dos imóveis varia entre R$ 150 mil a R$ 7 milhões, dependendo do tamanho da agência e da localização.

A procura por um banco como inquilino está no fato de se tratar de uma empresa de primeira linha, praticamente sem riscos de inadimplência. "Os investidores normalmente não se importam com a região onde a agência será construída", diz. Mas Betti, da Beta, lembra que, para aqueles que querem viver de aluguel, é preciso ficar muito atento à localização e ao prazo do contrato. Ele ressalta ainda que as agências de bancos são imóveis caros e, portanto, difíceis de ser alugados. Se o banco resolver deixar o local, o investidor pode ter problemas para arrumar um novo inquilino.

É preciso lembrar também que esse tipo de investimento é de baixa liquidez e envolve valores muito elevados. Se o investidor precisar do dinheiro num momento de emergência, vai ter dificuldade em obter os recursos, afirma Betti. Também há dificuldade em avaliar o real valor de mercado do bem, uma vez que cada um tem suas características. Além disso, diante de um cenário de economia mais estável, o IGP-M não tende a subir muito. Em alguns meses, inclusive, tende a cair, diminuindo os ganhos do investidor.

A conta que o cliente precisa fazer é se o investimento supera o custo de oportunidade do CDI, diz Betti. "Ele deve pensar o quanto conseguiria tranqüilamente com o CDI e o que seria um investimento em imóvel interessante, já que teria parte do patrimônio imobilizado", afirma.

Bento Furtado, da Solving, diz que o investimento em agências é recomendável para fundos de pensão, que constroem um imóvel já com um contrato de aluguel garantido por vários anos. Para a pessoa física, no entanto, ele acredita que há no mercado de capitais alternativas de investimento mais rentáveis. "É um produto muito próximo de uma previdência privada ou do que poderíamos rotular como um CDB de 10 ou 20 anos de prazo", diz.

Ainda são poucos os investidores que procuram os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) quando pensam no investimento em imóveis. Isentos de IR desde o fim do ano passado, esses títulos se tornaram especialmente interessantes para os investidores de alta renda, fazendo parte, inclusive, do planejamento tributário dos aplicadores.

Os CRIs funcionam da seguinte maneira: um incorporador tem uma carteira de recebíveis imobiliários, como aluguéis ou empréstimos a receber, por exemplo. Esse incorporador vende essa carteira para uma empresa securitizadora que a usa como garantia para a emissão de certificados, que são então distribuídos no mercado. Se quiser, o cliente que compra o certificado pode negociá-lo antes do vencimento. Mas, nesse caso, ele será tributado pela tabela regressiva de imposto de renda da renda fixa, que varia de 22,5% a 15% de acordo com o prazo. Normalmente esses papéis pagam IGP-M mais juros, mas há também alguns que garantem a variação do CDI.

Já o proprietário de um imóvel alugado para um grande banco pode, por exemplo, negociar essa carteira de créditos com uma securitizadora. É como se fosse um desconto de duplicata. O cliente procura a securitizadora, que pode estruturar o CRI ou comprar esses recebíveis para depois vendê-los numa operação de CRI pulverizada. "Mas isso só vale a pena se o investidor estiver precisando de recursos para investir em algo que se mostre como uma oportunidade melhor", diz Betti, da Beta Advisors.

Se o cliente tem um imóvel de R$ 4 milhões e recebe um aluguel de R$ 40 mil por mês, em dez anos o valor que será recebido será de R$ 4,8 milhões. Se negociar com a securitizadora esses recebíveis, o investidor pode adiantar parte dos recursos. A vantagem de não ter IR sobre o ganho de capital no CRI faz com que muitas vezes o cliente consiga 105% do CDI líquido, dependendo do prazo do papel.