Título: Pilar para a rentabilidade
Autor: Vieira, Catherine
Fonte: Valor Econômico, 25/10/2006, EU & Investimentos, p. D1

Letras Hipotecárias (LHs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Além de terem lastro relacionado ao setor de construção, essas modalidades de investimento têm outras afinidades. São isentas de imposto de renda para os investidores individuais, apesar de pouco acessíveis e conhecidas dos aplicadores que não possuem grandes volumes para investir. Mas com a queda da taxa de juro e a expectativa de aumento do crédito imobiliário e do crescimento do setor no país, isso deve começar a mudar.

Esta semana, a Caixa Econômica Federal (CEF) apresenta uma novidade aos seus clientes: a redução para R$ 50 mil da aplicação mínima em LCIs, que até aqui só estavam disponíveis, como na maioria dos bancos, para clientes private, ou seja, de alto poder aquisitivo e que tivessem pelo menos R$ 500 mil para aplicar. Outro local onde o cliente já encontra LHs acessíveis para mínimos de R$ 20 mil é o Banco Ourinvest, ligado ao grupo da Brazilian Mortgages, que por ser companhia hipotecária pode emitir esse tipo de título.

As LHs são papéis lastreados em hipotecas. Já as LCIs têm como garantia créditos que já possuem a característica da alienação fiduciária. Ambos são papéis bem parecidos, que podem ser emitidos por bancos ou companhias hipotecárias. "É preciso ter a carteira de crédito imobiliário para poder emitir", diz Fábio Nogueira, da Brazilian Mortgages, que este ano emitiu cerca de R$ 100 milhões em LHs e no próximo ano espera elevar esse valor para R$ 500 milhões.

Já os CRIs ainda dependem de uma revisão das regras, que está sendo feita pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), para chegar ao pequeno investidor. A diferença entre CRIs, LHs e LCIs é grande. "O CRI é estruturado com base em recebíveis feitos a partir de ativos imobiliários e geralmente tem ganho atrelado ao IGP-M", explica o presidente da Rio Bravo Securitizadora, Nicholas Reade. Isso quer dizer que é preciso avaliar o risco ligado ao projeto, que também é avaliado por agências de rating. Já as LHs e LCIs são espécies de "CDBs imobiliários", pois são emitidos pelo banco, apesar da relação com a carteira imobiliária da instituição financeira.

Hoje é preciso ter R$ 300 mil para aplicar em CRIs, pois apesar de a norma para o CRI de varejo já existir, eles não deslancharam. "Pela regra original, seria necessário conseguir muitos ativos com a mesma característica para conseguir cumprir a exigência de limite de 0,5% por devedor", diz Reade, da Rio Bravo. No entanto, a CVM já colocou em audiência pública uma proposta de revisão dessa instrução e agora está analisando as sugestões feitas pelos participantes do setor para editar nova regra.

Para Reade e outros especialistas em títulos atrelados ao setor imobiliário, é uma questão de tempo para que esses papéis comecem a ser ofertados para os investidores em geral. "Ainda há alguns entraves, mas as coisas estão evoluindo", diz ele. O investidor ainda tinha o juro alto do título público e, por isso, não conhecia muito esses papéis, apesar de esses títulos já estarem isentos de imposto de renda sobre ganhos deste o ano passado, lembra o executivo. Agora, com juros mais baixos, esses papéis deverão despertar mais a atenção dos investidores. Segundo Reade, um CRI hoje pode pagar cerca de IGP-M mais 10% ao ano, o que começa a ficar mais atrativo, se computada também a isenção de imposto.

Com a taxa básica de juro a 13,75% ao ano e com perspectiva de novos cortes, os aplicadores já se movimentam em busca de novidades, mas ainda não é tão fácil encontrar papéis diferenciados. O mercado de LHs e LCIs, por exemplo, ainda é praticamente dominado pela Caixa, apesar de nos últimos dois anos alguns bancos terem tido alguma participação. Segundo o superintendente nacional de serviços e captação da Caixa, Roberto Derziê, o estoque de LHs e LCIs hoje é de R$ 9,9 bilhões, sendo que a Caixa participa com R$ 6,9 bilhões, por ser, historicamente, a mais tradicional instituição a operar financiamento imobiliário. "Os excedentes do financiamento em relação às exigibilidades básicas de poupança é que geram o lastro para os títulos", explica Derziê.

Segundo o executivo, os papéis já são oferecidos para os investidores com um "swap" (troca de indicador) para o CDI, para facilitar o entendimento e a comparação entre as aplicações. "Os títulos agora passam a estar disponíveis para aplicadores que possuam a partir de R$ 50 mil para aplicar, com taxas a partir de 81% do CDI, descontada a isenção de imposto de renda", diz. Ele explica que, com o benefício fiscal, o ganho final chega próximo à variação de uma aplicação em renda fixa tributada, como fundos de renda fixa (DI e prefixados). Nogueira, da Brazilian Mortgages, lembra que, além do IR, os fundos sofrem incidência de taxas de administração, que abatem outra boa parte do rendimento. "Por conta disso, o retorno líquido dos investimentos imobiliários costumam superar os fundos."

Com o aumento do conhecimento dos investidores sobre esses títulos e um eventual aumento de concorrência na oferta, esses produtos podem começar a ficar mais competitivos. Para o superintendente de produtos do ABN Amro, Luciano André de Carvalho, o juro em queda terá papel essencial nisso. Hoje, esses títulos com isenção de IR estão disponíveis para clientes do banco, mas por enquanto apenas no private banking. "Com o juro em queda e as mudanças relacionadas ao crédito, a tendência é que esses produtos cresçam", diz.

Nogueira, lembra que outro produto que confere isenção de IR a pessoas físicas é o fundo imobiliário. "A vantagem desse último é que o mercado secundário está se desenvolvendo", diz. "Já as LHs e LCIs têm, além da isenção fiscal, a vantagem de ser um papel garantido, até o limite de R$ 60 mil, pelo fundo garantidor", afirma.