Título: Alugam-se armazéns e fábricas planejados ao gosto do freguês
Autor: Boechat, Yan e Martinez, Chris
Fonte: Valor Econômico, 27/10/2006, Empresas, p. B1

Em uma antiga fábrica de beneficiamento de café às margens da ferrovia que corta a Zona Leste de São Paulo, a Atento, empresa controlada pelo grupo Telefônica, está construindo seu maior call center do mundo. A área de 15 mil metros quadrados vai abrigar o prédio mais avançado em termos tecnológicos do grupo no Brasil.

As velhas torrefadeiras vão dar lugar a modernas centrais telefônicas, equipamentos de conexão de voz via internet e um avançado sistema de gerenciamento de energia e refrigeração. Apesar de ter definido todos os detalhes do novo call center, a Atento não desembolsou nem ao menos um dos R$ 60 milhões que estão sendo gastos para construí-lo.

Assim como um crescente número de companhias brasileiras e multinacionais, a Atento optou por adotar uma nova modalidade de administração de imóveis no Brasil. Conhecido pelo pomposo nome em inglês de built to suit - construção sob medida -, esse sistema permite que uma empresa defina desde o local onde quer construir a fábrica, ou prédio comercial, até escolher pequenos detalhes de acabamento. "Isso foi o mais interessante", diz Agnaldo Calbucci, presidente da Atento.

A diferença é que o investimento fica a cargo de terceiros, sejam eles agentes financeiros ou mesmo construtoras, que então locam o imóvel por períodos que variam entre 10 ou 15 anos à empresa que os encomendou.

O modelo já vem sendo implantado no Brasil há cerca de cinco anos, mas começou a ganhar fôlego a partir de 2005 e, nesse ano, vem atraindo empresas que não querem ter seus ativos imobilizados. Ao mesmo tempo, setores que não eram afeitos à construção ou a intrincadas engenharias financeiras também começam a convergir para esse segmento.

As construtoras, que até pouco tempo ficavam apenas com uma fatia operacional desse negócio, agora estão atuando também como consultoras, auxiliando o cliente na definição da obra e buscando o investidor para financiá-la. Os bancos, por sua vez, passaram a identificar o cliente, selecionar a construtora e, claro, realizar a operação financeira.

Na Método Engenharia, por exemplo, cerca de 20% da receita desse ano deve vir de projetos "built to suit". "É um setor que está aquecido, empresas e investidores estão percebendo que pode ser um bom negócio para ambas as partes", afirma Ricardo Guedes, diretor da Método Propriedades, divisão responsável apenas por estruturar negócios como esses.

Na outra ponta, o Pátria Banco de Negócios criou uma área específica para estrear no ramo. "Temos o conhecimento financeiro e vimos a oportunidade de aproximar o mercado de capitais do imobiliário", diz o sócio Alexandre Borensztein. Na primeira experiência, o banco precisou usar recursos próprios, no valor de R$ 10 milhões, para viabilizar a construção da fábrica de papéis impregnados da Akzo Nobel, em São José dos Pinhais (PR). Hoje, o Pátria tem uma carteira de R$ 250 milhões aplicados nesse segmento. "Queremos dobrar esse valor e em dois anos abrir o capital só dessa divisão."

A unidade de São José dos Pinhais, cuja a divisão foi vendida mundialmente para bancos de investimento, vai ser ampliada três anos depois de ter sido construída. "O negócio foi muito bom porque investimos o dinheiro em equipamentos e pudemos crescer sem criar um endividamento maior", afirma Fernando Vellutini, diretor geral da Coveright Surfaces, que adquiriu a divisão da Akzo. Além disso, o aluguel de R$ 200 mil pagos mensalmente ao Pátria entra como despesa no balanço, o que impactará nos lucros e, consequentemente, resultará em um valor menor de impostos a ser pago.

A razão pela qual muitas empresas estão adotando esse sistema reside exatamente em melhorar a atratividade de seus balanços. O ponto central do discurso dos agentes financeiros é convencer essas empresas a não imobilizar capital em ativos fixos. "Uma companhia precisa investir no seu negócio, não em imóveis", diz Luciano Lewandowski, sócio da Prosperitas, ex-braço imobiliário da GP Investimentos. Quando ter ativos deixou de ser "moda", não à toa a teoria de Luciano tem reverberado entre muitas companhias.

Como na C&C. A rede de lojas de material de construção do banqueiro Aloysio Faria decidiu apostar firme no modelo de "buil to suit" para sustentar sua expansão. A construção do novo centro de distribuição, em Guarulhos (SP), segue esse modelo. Era um antigo depósito do atacado Benjamin, que foi reformado, com investimentos de R$ 20 milhões, para atender a logística da C&C, e também abrigar uma loja do grupo. "Nosso negócio não é investir em imóveis", diz Carlos Barros, gerente de expansão da rede, com 35 lojas.

A Matec Engenharia, que construiu o armazém da C&C, tem concentrado seus esforços no segmento. Para o vice-presidente Marcos Antonio Martins, as áreas de logística e de varejo são as mais promissoras. Até porque, em caso de rompimento de contrato, o empreendimento pode ser facilmente adaptado e alugado para outro cliente.