Título: Rendimento em construção
Autor: Fariello, Danilo
Fonte: Valor Econômico, 15/05/2007, EU & Investimentos, p. D1

No início desta década, muitos empresários do setor imobiliário tentavam lançar fundos em que cotistas compravam parte de empreendimentos e lucravam com sua incorporação ou com o aluguel dos imóveis. No entanto, a alternativa de aplicação era desdenhada por muitos, pois oferecia mais riscos e menor rentabilidade do que o juro corrente. Agora, a Selic caiu e o ganho líquido mensal de muitas aplicações de renda fixa recuou abaixo de 1%, mas o investidor que quiser aplicar em um dos poucos fundos imobiliários negociados em bolsa terá de pagar um valor elevado pelas cotas, pois há poucos lançamentos.

Apesar da explosão do setor no Brasil, não há muitos lançamentos de fundos imobiliários porque grandes investidores e bancos suprem a necessidade de recursos comprando ações ou colocando dinheiro diretamente nos empreendimentos, explica Josilda Costa Oliveira, responsável pela área de fundos imobiliários do Banif Investment Banking. No ano passado, houve apenas quatro lançamentos, somando R$ 73 milhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Neste ano, apesar da expansão para sete ofertas registradas, de R$ 217 milhões, poucas já foram a mercado, principalmente para o varejo.

Com um ativo cada vez mais rentável em mãos comparado ao juro, cotistas dos fundos imobiliários teimam em não se livrar da aplicação. Quem quiser aplicar, portanto, terá de pagar mais caro pelas cotas, o que acaba rebaixando o rendimento mensal proporcional pelo fundo, explica Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortgages. Para investidores que entraram na oferta inicial do fundo Hospital da Criança, em outubro de 2000, por exemplo, pagando R$ 100 por cota, a carteira ofereceu em abril rendimento de 1,73%. No entanto, quem adquirir a cota agora terá de pagar por ela R$ 170,00 - média dos valores de negociação no mês passado. Assim, a receita em abril para quem entrou no mês passado foi de 1,02% líquidos.

Além da queda dos juros, a demanda por fundos imobiliários cresceu principalmente após a concessão de isenção de imposto de renda para pessoas físicas. Desde 2005, os investidores que adquirirem as cotas não pagam nenhum imposto sobre o retorno mensal. A tributação ficou restrita ao caso de venda das cotas, onde o investidor paga 20% sobre o ganho de capital.

A isenção tornou a aplicação em fundos imobiliários vantajosa em relação à compra de imóveis para locação, uma vez que os aluguéis podem pagar até 27,5% de imposto, conforme a tabela progressiva, e estão sujeitos a problemas com inquilinos ou períodos sem ocupação. Mas a principal vantagem dos fundos é a liquidez. Como muitos querem comprar cotas hoje, é mais fácil converter a aplicação em dinheiro do que vender um imóvel.

Josilda, do Banif, lembra que, além da rentabilidade da cota, o investidor que deseja entrar em um fundo imobiliário agora tem de avaliar aspectos como a capacidade do administrador, os imóveis envolvidos na operação e a qualidade do inquilino, o espaço para valorização da cota e a liquidez dos papéis. Já Machado, da Brazilian Mortgages, alerta que, apesar da demanda pelo investimento, há fundos cujas cotas não são negociadas em bolsa e, portanto, não têm liquidez nem tantas informações claras e ordenadas disponíveis ao mercado. Apenas 12 deles tiveram cotas negociadas na Bovespa ou no Soma em abril, por exemplo.

Ao avaliar o conteúdo dos fundos, na ainda curta experiência de vida deles, já é possível verificar experiências negativas, como a do shopping Fashion Mall, no Rio, cuja cota caiu de R$ 100 no lançamento para R$ 55. A perda decorreu em parte do aumento da violência na região e suas conseqüências na mudança do perfil de lojas do shopping.

Apesar das experiências bastante particulares de cada fundo, todos eles atualmente apresentam retorno em uma banda ao redor de 0,8% ao mês, livre de imposto. Rendimentos que rodam, em geral, acima da caderneta de poupança, que rendeu 0,67% no mês passado.

Mas, mesmo por ocasião das ofertas, nem todos os fundos imobiliários eram rentáveis. Olhando o valor inicial de venda das cotas, os fundos apresentam, atualmente, retorno entre 0,25% e 1,79% - este último percentual oferecido pela vedete do setor, o Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo. Ele é um bom exemplo de forte valorização da cota. Lançada por R$ 100 em 2000, atualmente os cotistas só aceitam deixar o negócio por R$ 260,02 a cota. Isso faz a rentabilidade mensal de 1,79% cair para 0,69% para quem entrar agora, abaixo, por exemplo, do retorno para quem entrar no Fashion Mall, de 0,75%

Machado, da Brazilian Mortgages, diz que investidores estão com água na boca para adquirir fundos imobiliários atualmente. Mesmo com rendimento menor por conta da demanda pelas cotas, a expectativa de mais cortes na taxa de juros atrai interessados para a aplicação. Para ele, além de fatores particulares dos fundos e dos imóveis, a principal preocupação do setor é uma inversão na tendência da Selic, para alta - risco que considera baixíssimo no cenário atual.