Título: Demanda habitacional supera os R$ 100 bilhões por ano, diz estudo
Autor: Travaglini, Fernando
Fonte: Valor Econômico, 06/06/2007, Finanças, p. C2

O financiamento imobiliário precisa crescer de forma mais acentuada para atender ao avanço da demanda, de quase 1,8 milhão de novas moradias por ano. Hoje, o saldo de empréstimos cresce cerca de 50% ao ano, e atende 400 mil imóveis, cerca de 30% do total. A estimativa faz parte do estudo "O Crédito Imobiliário no Brasil: Caracterização e Desafios", elaborado pela FGV Projetos, a consultoria da Fundação Getúlio Vargas.

Segundo o professor responsável pela análise, Fernando Garcia, são necessários R$ 104,3 bilhões por ano no financiamento imobiliário para atender ao crescimento natural do mercado e para acabar com o déficit habitacional de 7,8 milhões de moradias até 2010. Como esse setor tem forte relação com o crescimento econômico, o resultado seria um incremento de 1,9% ao ano da economia brasileira.

"Na década de 70, quando o mercado atingiu o ápice, os financiamentos atendiam 70% da demanda por crédito e respondiam por um terço da formação bruta de capital do país".

Além disso, lembra Garcia, o volume de recursos do sistema bancário financia apenas 10% (R$ 40 bilhões) do giro do setor imobiliário, quando o necessário seria pelo menos 40%. O restante é atendido pelo governo, construtoras e incorporadoras. Esse valor baixo foi causado pela crise dos anos 80. Até o tamanho dos imóveis diminuiu nesse época, caindo 120 metros quadrados em média para cerca de 80 metros quadrados, em um ajuste para reduzir o valor do imóvel.

Para que o crédito deslanche, no entanto, e as estimativas se concretizem, são necessários ajustes, como o incentivo ao mercado secundário e a criação de subsídios para atender a baixa renda, conclui o estudo. O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Décio Tenerelo, diz que o mercado secundário não melhora por causa da exigibilidade de destinação dos recursos da poupança. "A vinculação a TR (índice de correção da poupança) não atraem os investidores, principalmente os estrangeiros", avalia Tenerelo.

Uma das saídas encontradas pelos bancos foram os empréstimos com taxas fixas. Tenerelo, que também é vice-presidente do Bradesco, lembra que essas linhas já respondem por quase 30% das novas concessões e devem chegar rapidamente a 50%. O problema agora é encontrar mecanismos para minimizar os riscos e casar os ativos de longo prazo. "Os bancos definem um limite máximo para concessão. Acima desse patamar, buscam mecanismos de hedge para proteger a carteira".

Ele ressalta, no entanto, que essas linhas não são as mais adequadas para financiamento de longo prazo e que mercado maduros, como o espanhol, por exemplo, utilizam empréstimos com taxas pós-fixadas.

"Há uma dificuldade para achar títulos para hedgear ativos com prazos mais longos. As emissões de títulos de 10 anos pelo governo já estão abaixo de 10%, enquanto as taxas para empréstimos estão na casa de 12%".

Apesar das melhorias do sistema, o maior problema ainda se concentra na baixa renda. Segundo o pesquisador da FGV Projetos, 3,5 milhões de moradias precisariam ser construídas somente para substituir as favelas. Ele defende políticas sociais de subsídios para acabar com esse déficit. "Um aluguel de favela está na casa dos R$ 200. A prestação de uma casa de R$ 40 mil já está próxima de R$ 400. Portanto, com um subsídio de 50% seria possível financiar esses imóveis".

Ele lembra ainda do problema fiscal. Somente o imposto municipal sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) chega a 5% do valor da moradia em alguns municípios. "Um imóvel de R$ 40 mil tem 25% de imposto. Ou seja, poderia custa R$ 30 mil".

Um exemplo bem sucedido citado pelo professor é o chileno, onde o crédito com subsídios não depende da renda da família e sim da capacidade de pagamento. Além disso, o subsídio diminui à medida que cresce o valor do imóvel, incentivando a aquisição de moradias que caibam no bolso da pessoa. Outro ponto é o incentivo a poupança prévia, quanto mais a pessoa tiver poupado, maior o subsídio.

Décio Tenerelo não é totalmente favorável à idéia e ressalta que o importante é a elevação da renda. "A massa real já subiu 8% nos últimos meses. Se esse patamar for mantido, a capacidade das pessoas subirá e elas serão incluídas no sistema financeiro", acredita o executivo.