Título: Rendimento baixo afugenta as aplicações dos fundos em imóveis
Autor: Catherine Vieira e Carolina Mandl
Fonte: Valor Econômico, 17/01/2005, Empresas &, p. B1

Depois de amargar rentabilidades insatisfatórias, alguns fundos de pensão, como Funcef, Eletros e Funcesp, começam a colocar oficialmente à venda grandes participações em imóveis. Entre os empreendimentos que devem mudar de mãos estão o hotel Blue Tree Vila Olímpia, em São Paulo, dois parques aquáticos (em Salvador e no Rio) e os shoppings Ilha Plaza (Rio), Bougainville (Goiânia) e Iguatemi (São Paulo). Alguns fundos estão inclusive vendendo a carteira inteira, como é o caso da Funcesp, que tem hoje R$ 233,5 milhões em ativos. Outros não descartam vender mais ativos caso apareçam propostas interessantes, como é o caso da participação que a Eletros mantém no complexo World Trade Center, em São Paulo. A carteira total dos fundos no segmento é de R$ 11,4 bilhões, e a rentabilidade média em 2004 deve se confirmar como a pior entre todos os ativos do setor em 2004, de acordo com estimativas dos próprios fundos e de consultorias que acompanham o setor.

Hoje, esse tipo de investimento representa 4,8% da carteira dos fundos de pensão, bem abaixo do limite estabelecido pela Secretaria de Previdência Complementar. O órgão deu um prazo até 2009 para as entidades deixarem no máximo 8% de suas aplicações em imóveis. O movimento dos fundos tem o objetivo de tirar da carteira empreendimentos, comprados em gestões passadas, que simplesmente não vêm tendo rentabilidade satisfatória ou que já não possuem qualquer expectativa de recuperação, como é o caso dos dois parques aquáticos da Funcef. "Os dois já não estão mais operando, devemos vender separadamente os equipamentos e os terrenos", informa Jorge Arraes, diretor imobiliário da Funcef. "No caso do Rio, há uma boa expectativa, pois o terreno valorizou-se muito, mas sabemos que isso só vai permitir recuperar uma parte do prejuízo." Para o presidente da consultoria CB Richard Ellis no Brasil, Walter Cardoso, por conta de alguns empreendimentos inadequados que ainda restam na carteira, os fundos perderam boas chances de negócios nos últimos dois anos, quando os preços dos imóveis estiveram mais atrativos. "Se tivessem sido mais agressivos, admitindo alguns prejuízos, poderiam ter entrado em novos mais interessantes." Essa é a estratégia que a Funcef pensa em seguir. "Queremos reestruturar nossa carteira, aumentando a participação em algumas regiões e diminuindo em outras", disse Arraes. "Temos 18 shoppings na carteira, alguns vão muito bem e outros, mal, então vamos remodelar isso." O Blue Tree Vila Olímpia foi desativado pelo fundo por gerar rentabilidade negativa, mas, segundo Arraes, ainda não há avaliação do preço. Seu valor contábil é de R$ 5,4 milhões. A Funcef, que possui uma carteira imobiliária de R$ 1,5 bilhão - a maior do setor -, terá ainda que vender seis terrenos neste ano para se enquadrar às regras, que não permitem mais esses ativos. A meta de Francisco Augustinis, gerente da divisão imobiliária da Funcesp, é vender todos os ativos para reinvestir em títulos lastreados em imóveis. Os R$ 233,5 milhões que ela têm em imóveis renderam 11% em 2004, bem longe da meta atuarial de 18,95%. "Título não fura cano. Imóvel dá uma mão-de-obra tremenda. Queremos deixar a gestão imobiliária para quem entende disso. Além disso, logo de início esse investimento já sofre pela depreciação do ativo", diz Augustinis. Apesar de não estar colocando toda a sua carteira à venda, a Eletros não quer aumentar suas aplicações imobiliárias. Por enquanto, está vendendo o shopping Ilha Plaza. "Não tem dado uma boa rentabilidade", diz Luiz Limaverde, presidente da fundação. A carteira da entidade rendeu 20% em 2004, principalmente por causa de um prédio reformado que valorizou. Mas nem todos os fundos pensam em sair dos imóveis. Em 2004, a Previ - maior fundo do país - anunciou um investimento de R$ 140 milhões em centro de convenções, pavilhão de exposições e estacionamentos em São Paulo. A entidade vem vendendo imóveis de pequeno porte para ampliar sua participação nos grandes. A Valia, que tem R$ 300 milhões em imóveis, está à procura de novos investimentos. Quem elevar a participação desses ativos de 6% do patrimônio para 8%. "Entendo que os imóveis são uma proteção importante. Mas devem ser encarados como quaisquer investimentos: comprados e vendidos na hora certa", diz Carla Meireles, gerente de investimento da Valia.