Título: Emissão de CRIs irá crescer em 2007
Autor: Bautzer, Tatiana
Fonte: Valor Econômico, 06/12/2006, Finanças, p. C1

Companhias securitizadoras prevêem recuperação do mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no ano que vem. O impulso será dado, segundo executivos, pela maior disponibilidade de crédito imobiliário e novos projetos das construtoras.

Até o final de novembro, entre emissões registradas e em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o valor total de CRI no mercado chega a R$ 1,357 bilhão. O ano deve fechar um pouco abaixo dos R$ 2,1 bilhões do ano passado, por causa da mudança do perfil das operações. Mas espera-se crescimento para o ano que vem, atingindo até R$ 3 bilhões.

O recuo do valor total explica-se pelo maior número de emissões de CRI com base em carteiras residenciais pulverizadas, cujo valor total de venda é mais baixo do que operações estruturadas com imóveis comerciais que animaram o mercado em 2005. Apenas uma operação do Pão de Açúcar representou R$ 1 bilhão em CRI no ano passado. Agora, com a prevista expansão do setor residencial, o volume total deve voltar a crescer. Gláuber Santos, da Rio Bravo, espera que as captações com CRI no mínimo dobrem para R$ 2,5 bilhões.

O CRI sempre espelha uma dívida de aquisição imobiliária. No caso de empreendimentos comerciais, o dono do prédio constitui uma dívida com os investidores para aquisição (ou construção) do imóvel. Pelo período do CRI (já existem emissões de até 15 anos), o proprietário transfere aos investidores o fluxo de recebíveis (aluguéis ou outro rendimento do empreendimento) até o pagamento da dívida. No caso de empreendimentos residenciais, a securitizadora compra das construtoras as carteira de recebíveis com o mutuário final em financiamentos diretos. A partir da emissão do CRI, as prestações do apartamento ou casa são pagas ao investidor.

A Rio Bravo fez este ano 14 operações, das quais a grande maioria (11) foram securitizações de crédito imobiliário concedido pelas construtoras ao comprador final. As emissões residenciais representaram R$ 60 milhões e as comerciais, R$ 160 milhões. A Rio Bravo compra as carteiras das construtoras aos poucos. Depois agrupa as carteiras procurando diversificar ao máximo o risco, submetendo a emissão à classificação de agências de rating. Entre as 150 construtoras geradoras de crédito para a Rio Bravo estão Goldfarb, Brascan, Alphaville, Queiroz Galvão, Pasarelli, Agro e Diálogo.

Na área comercial, foram operações de maior valor. A Petrobras Distribuidora, por exemplo, vendeu por R$ 75 milhões 16 imóveis com postos de gasolina da BR em todo país, principalmente para fundos de pensão. Com a grande demanda no bookbuilding, o custo caiu de IGP-M mais 9,3% ao ano para IGP-M mais 9,2%.

Santos vê uma mudança no perfil do comprador de CRI no último ano. "O investidor tradicional, fundo de pensão local, está sendo seguido agora por estrangeiros e alguns hedge funds especializados no mercado imobiliário", afirma. Também existe uma pequena demanda por pessoas físicas de alta renda por causa da isenção fiscal.

Fábio Nogueira, da Brazilian Securities, emitiu neste ano R$ 279 milhões- R$ 161,5 milhões em créditos de empreendimentos comerciais e R$ 117,5 milhões em 5 emissões residenciais. A empresa tem ainda outros R$ 300 milhões em fase de estruturação. A maior emissão residencial é de R$ 86,5 milhões. Entre as construtoras que vendem suas carteiras para a Brazilian Securities estão Gafisa, Rossi, Technisa, Vrobel, EBM, CLC e Ezetec.

O interesse dos investidores está possibilitando emissão de CRIs sobre créditos "não performados", ou seja, durante a construção do empreendimento. Segundo Nogueira, da Brazilian Securities, e Gláuber, da Rio Bravo, hoje já é possível avaliar o risco do mutuário com um histórico de pagamento de 12 a 15 meses, enquanto as obras costumam ser concluídas em 36 meses.

No caso da Brazilian Securities, os investidores em seus CRIs são fundos de pensão estrangeiros e no mercado local, tesourarias de bancos e seguradoras.

Uma emissão da Rio Bravo em novembro pagou IGP-M mais 9,5% ao ano (10 anos) e outra em outubro, TR mais 7,89% (6 anos). A emissão da Altere pagou IGP-M mais 10% (10 anos). A WTorre já chegou a emitir CRIs de 15 anos. O presidente da Cibrasec, Anésio Abdalla, acredita que as grandes ofertas de ações das construtoras neste ano (Klabin Segall, Cyrela, Rossi, Company, Abyara e Gafisa contribuíram para reduzir um pouco a oferta de CRI. "Algumas estão com folga de capital para manter em carteira um ativo que rende IGP-M mais 12%", diz Abdalla. O presidente da Cibrasec não espera uma explosão do mercado residencial em 2007 por causa das dúvidas sobre o crescimento do PIB. Segundo dados da CVM, a Cibrasec tem R$ 174 milhões entre registros definitivos e provisórios, mas a empresa considera R$ 89 milhões como efetivamente captados, por diferenças entre as datas de venda e registro na CVM. Investimentos em outras alternativas de "equity" além de ações, como fundos de investimento imobiliário, competem com a dívida representada pelo CRI. "Hoje não falta é investidor, falta ativo", diz Abdalla, repetindo uma frase comum a vários mercados de crédito com ativos brasileiros.