Título: Expansão deve melhorar a taxa de investimento
Autor: Ribeiro, Alex
Fonte: Valor Econômico, 20/11/2006, Finanças, p. C1

O aperfeiçoamento da legislação, a estabilidade dos preços e a queda das taxas de juros estão permitindo um crescente aumento do crédito imobiliário e já possibilitam que se anteveja uma contribuição maior dessa rubrica para a melhoria da taxa de investimentos do país. Um estudo feito pelo economista Marcelo Nascimento e pelo advogado Leandro Coutinho, ambos do BNDES, avalia que, mantidos o ritmo e as premissas atuais, até 2010 o volume anual de financiamento imobiliário pode passar de irrisório 1,7% para 4% do Produto Interno Bruto (PIB).

Com isso, os investimentos das famílias na forma de aquisição de imóveis novos passariam da média atual de 4,3% do PIB para 5,5% do PIB, dando uma contribuição de 1,2 ponto percentual para que a Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF), a taxa de investimento da economia, possa ser elevada do patamar atual, em torno de 20% do PIB, rumo aos desejados 25% do produto. Esse é o número considerado mínimo pela maioria dos especialistas para que o país possa crescer de forma sustentada aos 5% ao ano pretendidos pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

As projeções, segundo disseram Nascimento e Coutinho ao Valor, pressupõem que o padrão dos financiamentos imobiliários mantenha-se na mesma divisão atual, com 70% do total destinando-se a imóveis novos e 30% a usados. O trabalho dos dois técnicos mostra que a estimativa não é exagerada e ainda deixará o crédito imobiliário no país longe dos seus melhores momentos. De 1973 a 1982, "os investimentos anuais do setor foram sempre superiores a 6,5% do PIB".

O número é ainda mais modesto se comparado com outros países do mundo, desenvolvidos ou não. Entre os primeiros, a Holanda é líder disparada, com o crédito habitacional correspondendo a 111% do PIB. Nos Estados Unidos, o bolo vai a 65% do valor do PIB anual, no Reino Unido, chega a 73% e na Espanha, que vive neste momento um "boom" imobiliário, a participação chega a 46%. Na comparação com países emergentes, vizinhos ou não, o Brasil também perde longe. O México destina 9% do PIB ao crédito imobiliário, o Chile, 13% e a África do Sul, 24,8%.

O Brasil, que nunca esteve próximo dos líderes mundiais nessa rubrica, afastou-se ainda mais a partir dos anos 1980, com a crise do balanço de pagamentos e o espiral inflacionário que perdurou até 1994 (Plano Real). O recorde de unidades residenciais financiadas em um só ano com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da Caderneta de Poupança foi de 627.342, justamente em 1980, quando a população brasileira era de 119 milhões de habitantes, segundo o IBGE.

Em 1990, com a população de 147 milhões, foram financiadas 240.610 unidades, segundo dados da Associação Brasileira das Instituições de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No ano passado, segundo ano consecutivo de elevação, o número alcançou 393.760 unidades, em uma população próxima a 180 milhões de habitantes. Até setembro deste ano o número já alcançou 421.083, devendo se aproximar do recorde de 1980, mas ficando ainda longe do necessário para combater o déficit habitacional do país, estimado em oito milhões de unidades.

Para os técnicos do BNDES, a legislação brasileira já dá ao mercado as garantias necessárias, tanto ao construtor como comprador, para que o volume de negócios siga crescendo, mas eles entendem que a continuidade da queda dos juros (Selic), tornando o crédito imobiliário competitivo em relação às aplicações em títulos públicos, "é condição 'sine qua non' para a continuidade da expansão".

O superintendente geral da Abecip, Carlos Eduardo Duarte Fleury, concorda com os argumentos dos técnicos do BNDES. Segundo ele, as condições setoriais e macroeconômicas favoráveis já estão permitindo que o setor faça financiamentos com prestações fixas, condição ideal para que o investidor planeje seu orçamento ao longo do período do empréstimo. Mas, como 93% do déficit habitacional do país está concentrado em famílias com renda de até cinco salários mínimos e 83% naquelas com renda de até três mínimos, Fleury não vê alternativa para superá-lo a não ser criando um "subsídio estatal explícito" como, segundo ele, ocorre no Chile.