Título: A tentação do imóvel
Autor: Monteiro, Luciana
Fonte: Valor Econômico, 27/06/2007, EU & Investimentos, p. D1

Todo fim de semana é a mesma coisa: ao sair de casa e parar no farol, as pessoas têm seus carros abarrotados de panfletos de lançamentos imobiliários, um mais sofisticado que o outro. São plantas com piscina, churrasqueira, salão de festas, de ginástica, praça de relaxamento e até cinema, enfim, lazer dos mais variados gostos e tipos. Não é para menos, uma vez que, apenas até abril foram vendidos só na cidade de São Paulo 8.013 imóveis novos, 7,5% mais do que no mesmo período do ano passado, segundo dados do Secovi, o sindicato da habitação. Cresceu também a velocidade com que os imóveis lançados são vendidos, um indicador da voracidade dos compradores. A venda mensal média subiu de 8,8% dos lançamentos de janeiro a abril de 2006 para 11,1% no mesmo período deste ano.

Ajudam nesse movimento o crédito imobiliário mais fácil. Só neste ano, até maio, o volume destinado ao financiamento do setor cresceu 70% sobre o mesmo período de 2006, atingindo R$ 5,5 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Tanta movimentação faz com que muitos fiquem tentados a comprar um imóvel, seja como investimento, seja para moradia. A questão, no entanto, é se vale a pena adquirir um imóvel e em quais condições.

Para quem pensa na compra como forma de investimento, é preciso primeiro avaliar as condições de retorno da aplicação, que se dará por meio do aluguel e da valorização do bem. Em ambos os casos, porém, há prós e contras que devem ser levados em conta pelo investidor.

No caso da valorização do imóvel, alguns consultores dizem que as melhores oportunidades estariam nos apartamentos comprados ainda na planta, com ganhos entre 15% e 20% após a conclusão das obras. Mas isso não é regra, há inúmeras variáveis que podem mudar essa projeção. Se, por exemplo, houver uma superoferta de imóveis na região ou se o governo resolver construir um presídio próximo ao local, certamente o imóvel não se valorizará tanto. Há também uma equação entre o crescimento da oferta de imóveis, a disponibilidade de crédito e o apetite dos compradores, que precisa ser bem avaliada.

No caso do ganho com aluguel, a atenção também deve ser grande. Dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) mostram que os valores dos aluguéis ficaram bem abaixo da inflação de 2000 para cá. Enquanto o IPCA registrou alta de 67,57%, o índice medido pela entidade subiu apenas 4,83%. Mas com a explosão do mercado imobiliário isso deve mudar, certo? Nem tanto. Com a maior oferta de crédito, as famílias deverão buscar financiamento para comprar imóveis, ou seja, sair do aluguel. E, também com mais gente comprando imóveis para alugar, há o risco de uma superoferta no mercado. Vale lembrar da bolha dos flats nos anos 90, quando muitos investidores adquiriram várias unidades e acabaram com o mico na mão e o imóvel vazio.

Além disso, para ter retorno com aluguel é preciso que o imóvel esteja realmente ocupado. Caso contrário, o proprietário terá de bancar despesas fixas, como o condomínio e o IPTU, lembra Rogerio Betti, sócio do escritório de aconselhamento financeiro Beta Advisors. A questão da baixa liquidez também deve ser analisada com atenção. Vender um apartamento leva tempo e, caso o investidor precise do dinheiro com urgência, terá de se desfazer do bem por um preço inferior ao de mercado. Além disso, o imposto de renda é maior do que no caso das aplicações de renda fixa, por exemplo, e o proprietário tem de pagar mensalmente o IR referente ao valor total do aluguel.

O que se nota desde o ano passado é um aumento no valor dos imóveis, dado o grande incentivo do governo para reduzir o déficit habitacional do país, diz o administrador de investimentos Fabio Colombo. Segundo ele, desde os anos 90, os imóveis vêm perdendo para o juro real. Mas, com mais crédito, deve haver uma reação nos preços. "E, com o juro real em queda, muita gente deverá olhar mais para o mercado imobiliário." Mas o administrador alerta que os imóveis mais caros devem apresentar uma valorização mais lenta.

As construtoras estão se voltando cada vez mais para o público de baixa renda. O motivo é simples: há pouca oferta para essa faixa e a demanda é grande e crescente, lembra Mauro Halfeld, consultor e professor da Universidade Federal do Paraná. "Além disso, imóveis para baixa renda tendem a ficar menos expostos a modismos e depreciações", diz.

Segundo ele, os imóveis se valorizam em média 3% ao ano acima da inflação, sem contar a renda do aluguel. Já o rendimento real da renda fixa, descontada a inflação, deve ficar abaixo de 3% ao ano nos próximos dez anos. "Por isso, aposto nos imóveis mais do que na renda fixa, pois há bons ingredientes para um contínuo processo de alta." Para Halfeld, a recomendação é evitar pagar caro pelo luxo. "Imóveis novos com belos anúncios costumam ser um excelente negócio para quem vende, não para quem compra", diz. "Já os imóveis seminovos, terrenos bem localizados, lojas de rua na periferia são as melhores apostas, sempre."