Título: Governo estuda substituir caderneta por títulos novos
Autor: Ribeiro, Alex
Fonte: Valor Econômico, 20/08/2007, Finanças, p. C4

O governo está buscando no exterior experiências bem-sucedidas que podem ser replicadas em uma reforma do crédito imobiliário no Brasil. Uma comitiva com técnicos do Banco Central, representantes de bancos e dos ministérios da Fazenda e das Cidades foi visitar o México e, mais recentemente, o Chile. O BC também está fazendo um amplo levantamento de todos os normativos que regulamentam o crédito imobiliário, desde o antigo Banco Nacional da Habitação (BNH), além de um detalhado estudo sobre números do setor.

O diagnóstico do governo é que será necessário aperfeiçoar a regulamentação no Brasil em duas áreas. Uma delas é para desenvolver um mercado de papéis imobiliários, que num futuro não muito distante deverá substituir a caderneta de poupança como fonte de recurso para os financiamentos habitacionais. Outra preocupação é criar um sistema eficiente de subsídio nos financiamentos à baixa renda.

Na opinião de fontes que acompanham as discussões, o direcionamento obrigatório de recursos da caderneta de poupança para a habitação está com os dias contados, com a queda dos juros básicos da economia. Pela regra atual, 65% dos depósitos captados em caderneta devem ser dirigidos pelos bancos a financiamentos habitacionais.

O sistema chegará muito próximo do limite em 2008, caso se confirme o cenário, previsto pelos analistas do mercado financeiro, de queda da taxa Selic para abaixo de 10% ao ano. Como a caderneta de poupança garante uma remuneração mínima de 6% ao ano aos investidores, além de uma atualização pela taxa referencial (TR), o "spread" nos financiamentos habitacionais ficará muito pequeno, dificultando essas operações.

O governo já vem estudando formas de lidar com o problema, reduzindo o rendimento mínimo da caderneta. Mas receia pagar o preço político de mexer com a poupança. Uma fonte lembra que um ajuste técnico de rotina na fórmula de cálculo da TR, feito no início do ano, levou a reações fortes da opinião pública e do Congresso. Outra preocupação é com o risco de, ao mexer na poupança, estimular ações judiciais, que produziriam um "esqueleto" financeiro, que se voltaria contra o governo no futuro.

Antes de mexer com a caderneta de poupança, porém, o governo quer ter um sistema de mercado de crédito imobiliário que funcione bem. A aposta é nos papéis imobiliários, que se inspiram no modelo dos sistemas de hipotecas adotado em economias desenvolvidas. Nesses sistemas, os agentes financeiros captam recursos por meio de venda de títulos com rendimento vinculados a operações de crédito imobiliário.

Técnicos do governo dizem que o sistema é considerado melhor do que na caderneta porque as captações são de longo prazo, o que evita descasamentos entre ativos e passivos do sistema imobiliário. No modelo de crédito direcionado, os passivos são captações de curto prazo, feitas na caderneta de poupança, e os ativos são empréstimos de longo prazo. Desde 1997, com a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), já existe um arcabouço regulatório para a captação por meio de papéis imobiliários. Mas, até agora, ele foi usado quase que somente em financiamentos comerciais, seja porque os juros básicos eram muito altos ou porque o sistema de crédito direcionado inviabiliza o SFI.

A Caixa Econômica Federal anunciou a sua intenção de dar um impulso nesse mercado, com uma venda de um total de R$ 2 bilhões em papéis imobiliários. O banco já fez as suas primeiras sondagens no mercado e identificou demanda de R$ 4 bilhões pelo pelo papel imobiliário, bem superior à pretendida oferta. Para os bancos privados, a operação da Caixa é vista como um grande teste - que pode abrir as portas de outras operações. Mas eles reclamam ajustes nas regras, que estão sendo estudadas pelo BC e pela Fazenda.

Um dos principais problemas é o direcionamento de crédito. A maior parte dos bancos privados, até pouco tempo atrás, estava desenquadrada das aplicações mínimas exigidas de caderneta de poupança. Os bancos aceleraram a concessão de empréstimos habitacionais e, hoje, alguns já aplicam mais do que o percentual exigido de 65% dos depósitos em poupança. Se os bancos privados lançarem papéis imobiliários no mercado, irão tirar os créditos imobiliários concedidos de suas carteiras, ficando desenquadrados nas regras do direcionamento de recursos da caderneta. Nessa hipótese, seriam penalizados com recolhimento dos valores não emprestados ao BC, recebendo em troca remuneração abaixo dos juros de mercado.

Alguns bancos chegam a propor o fim puro e simples do direcionamento da caderneta. A solução não é bem vista dentro de setores do governo, que avaliam que, apesar de todos os seus problemas, o direcionamento da caderneta tem funcionado bem para impulsionar a construção civil. Uma proposta alternativa defendida por alguns bancos, entre eles a Caixa, é que os créditos que forem usados para lastrear papéis imobiliários continuem a contar no cumprimento do direcionamento obrigatório de recursos da poupança. Além do problema do direcionamento de crédito, os bancos estão procurando fazer outros ajustes para viabilizar o mercado de papeis imobiliários. Um deles é a criação de um fundo para dar liquidez ao mercado secundário.