Título: É hora de comprar?
Autor: Flavia Lima
Fonte: Valor Econômico, 28/01/2005, EU &, p. D1

O reaquecimento da economia, os preços historicamente baixos e um provável aumento da oferta de crédito indicam que esse pode ser um bom momento para investir em imóveis. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o preço médio do metro quadrado dos lançamentos residenciais na região metropolitana de São Paulo caiu de US$ 642 para US$ 434 nos últimos dez anos encerrados em dezembro de 2003. Entre os imóveis comerciais, o valor médio baixou de US$ 2.775 em 1994 para US$ 1.945 em 2003. Outro sinal da fraqueza do setor está no mercado de locação. Entre 2000 e 2004, a variação acumulada dos valores dos aluguéis novos ficou em irrisórios 1,1%, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), muito distante da alta de 46,9% registrada pelo dólar - o referencial de preços do setor. Em igual período, o CDI subiu nada menos do que 134,6%. Conclusão: a remuneração de quem investiu em imóvel para locação nem sequer cobriu a inflação. O investidor pode se assustar com os números desanimadores, mas o que os analistas dizem é que são justamente esses dados que fazem o momento atual tão especial. Segundo eles, seria a hora de "investir na baixa". Existe a expectativa de que um aumento da concorrência entre os bancos neste ano nos financiamentos imobiliários aqueça a demanda por imóveis, pressionando para cima os preços. Reforçando essa expectativa, ontem, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou novas regras para os financiamento habitacional. Uma das exigências é que os bancos ampliem em 30% , de janeiro a março deste ano, o volume de recursos emprestados em igual período de 2004. Atendendo a uma antiga reivindicação de bancos em favor da classe média, a regra também flexibilizou o limite de financiamento de um imóvel pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) - de R$ 150 mil para R$ 245 mil - e aumentou o valor de avaliação do imóvel de R$ 300 mil para R$ 350 mil. Para 2005, estão previstos R$ 22,5 bilhões em recursos carimbados com direcionamento obrigatório para habitação, o que corresponde a mais do que o dobro dos R$ 9 bilhões disponíveis no ano passado. Apenas a Caixa Econômica Federal (CEF) responderá por 50% do total do volume direcionado para financiamento habitacional, com cerca de R$ 11,3 bilhões, diz a superintendente nacional de habitação da Caixa, Vera Vianna. Tudo isso faz dos imóveis uma opção interessante de diversificação para aplicadores de perfil conservador, diz o administrador independente Fabio Colombo. No momento de investir, diz, as projeções de valorização do imóvel e de comportamento do aluguel são os principais pontos a ser levados em consideração. "Como os preços estão hoje depreciados, as pessoas podem ganhar nas duas pontas", diz. Para Sergio Damiani, sócio da gestora Global Invest, ao comprar um imóvel, o objetivo do investidor deve ser esperar que ele se valorize pela localização. "As três primeiras coisas a observar são localização, localização e localização", brinca. Logo depois, vem a análise do que chama de 'vocação do imóvel' - se residencial ou comercial - feita a partir do estudo da área. Ainda que as projeções sejam positivas para os próximos anos, os profissionais lembram que deve-se evitar a concentração no setor. Numa emergência, o investidor pode ter de vender por um preço mais baixo, num momento ruim de mercado, ou até não encontrar comprador, diz a consultora Marcia Dessen, da BankRisk. Os modismos também devem ser evitados. Há alguns anos, os flats eram vistos como ótimas oportunidades de investimento: o aplicador comprava unidades, arcava com custos como o condomínio e lucrava com aluguéis. A grande oferta em um curto espaço de tempo, porém, transformou o negócio em um mico. Um investidor que preferiu não ser identificado, chegou a comprar um flat por R$ 100 mil em 2000 e o vendeu há cerca de dois anos pela metade do preço. "E fiquei feliz de me livrar das despesas de condomínio." Segundo Marcia, as pessoas costumam comprar imóveis pensando em se proteger das oscilações das aplicações financeiras. "Assustados com fundos que perdem valor e com CDBs de bancos que quebram, os investidores apostam em imóveis achando que é totalmente seguro." O que o investidor esquece, afirma ela, é que há riscos como a possibilidade de atraso da obra, aumento de custos, ou mesmo da não entrega do imóvel no período de construção. Ou, no momento de alugar, o perigo da desocupação, de preços abaixo dos de mercado ou da falta de pagamento. "E nesse meio tempo há as despesas de condomínio e de manutenção, além dos impostos", diz. Para Fábio Colombo, imóvel é indicado apenas como diversificação para aplicadores com perfil menos agressivo e que tenham um patrimônio de pelo menos R$ 500 mil. "Esse tipo de investidor não fica olhando o preço do imóvel a todo momento e se contenta com a renda fixa proporcionada pelo aluguel". Para os mais conservadores, afirma, a recomendação é que tenham no máximo 25% da carteira em imóveis. Já entre os moderados, o limite máximo cai para 15%. Ainda assim, Sérgio Damiani lembra que concorrer com uma taxa de juros de 18,25% ao ano é tarefa árdua. "Não indico mais do 15% do patrimônio em imóveis", diz. Entre os bancos e gestoras de investimento, o foco na consultoria imobiliária é cada vez maior. Na própria Global Invest, 90% dos clientes - todos da área private - têm investimentos em imóveis. Por isso, diz Damiani, a gestora passou a oferecer um serviço de análise do patrimônio imobiliário. A idéia, explica, é justamente avaliar o portfólio do cliente e propor mudanças, de modo que os imóveis sejam vistos como uma aplicação financeira. "Ele tem de dar o retorno esperado ou sair da carteira."