Título: Bancos pequenos acirram competição
Autor: Travaglini , Fernando ; Carvalho ,Maria Christina
Fonte: Valor Econômico, 27/09/2007, Finanças, p. C1

Um novo modelo de crédito imobiliário está tomando forma no mercado brasileiro, desenhado pelos bancos pequenos e médios. Inspirado no sistema de distribuição que fez o crédito consignado disparar no país, o Bonsucesso vai oferecer crédito consignado em grandes lojas, onde os clientes serão atendidos por promotores; e também por meio de call center e correspondentes. A intenção é liberar os recursos em 15 a 20 dias.

A primeira loja do tipo ficará pronta em dois meses, em Belo Horizonte, e terá 450 m2 e 90 posições no call center, informou o presidente Paulo Henrique Pentagna Guimarães. Depois serão instaladas lojas do mesmo tipo também em outras capitais. "O grande salto do Bonsucesso virá do crédito imobiliário, negócio onde buscará seu crescimento", disse Guimarães, lembrando que enquanto essas operações representam 2% do PIB no Brasil; no Chile o percentual é de 17% e no México, de 15%. O presidente do Bonsucesso acredita que os negócios vão disparar quando os juros caírem a um dígito. Um bom impulso já houve com a criação do patrimônio de afetação e a alienação fiduciária dos imóveis.

O Banco Fibra acaba de entrar no crédito imobiliário adotando como canais de distribuição os corretores de imóveis e também os parceiros comerciais, que já trabalham como distribuidores de outros produtos da instituição.

O novo segmento do banco, chamado de TotalCasa, pretende atingir um público de renda mensal a partir de R$ 2 mil. Uma das novidades é o financiamento de 100% do segundo imóvel, que incluído as despesas com decoração ou reforma pode chegar a 110%.

O grupo Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), que opera exclusivamente no setor imobiliário (financiamento de obras ou estruturação de operações de securitização), criou neste ano a empresa BM Sua Casa. A empresa atende em lojas (cinco até agora) em shoppings centers ou na rua, com horário ampliado, disse o diretor Vitor Bidetti. A empresa foi a primeira a oferecer linhas de até 30 anos, desde 22 de maio, prazo que agora foi estendido para todas as linhas.

Para bancar a operação de crédito imobiliário, esses bancos contam com o modelo da securitização. Guimarães acredita que, à medida que o Brasil aproxima-se do investment grade, fundos estrangeiros virão comprar ativos de crédito para aproveitar o diferencial de taxas. Mas afirma também estar aberto a parcerias com construtoras, que fariam os imóveis conforme o cliente desejasse.

A BFRE já lança mão da securitização de títulos com lastro nos recebíveis do crédito imobiliário. A estrutura é bastante similar ao modelo americano chamado de Real Estate. A diferença está na forma como o crédito é concedido. O imóvel é usado como garantia, mas utilizando a alienação fiduciária, não a hipoteca.

A BM oferece ainda a possibilidade de financiar o segundo imóvel usando o antigo como garantia (segunda hipoteca, nos Estados Unidos) e oferece empréstimos pessoais utilizando o imóvel como garantia (até 50% do valor do imóvel), também para 30 anos, com taxa de 1% ao mês. Esses empréstimos pessoais também são oferecidos pelo Panamericano. No prospecto preliminar de abertura de capital do banco esse modelo é descrito como "home equity loan", empréstimo destinado a pessoas físicas ou jurídicas, profissionais liberais e autônomos "sem exigência de comprovação do direcionamento dos recursos".

O imóvel alienado fiduciariamente reduz a exposição à inadimplência por ser garantia real, possibilitando que o banco cobre taxas mais baixas e prazos mais longos.

A opção de securitização mais utilizada é a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Neste ano foram lançadas pouco mais de R$ 600 milhões em cotas. Entre janeiro e agosto de 2007, o volume de operações com recursos da poupança chegou a R$ 10,331 bilhões, com crescimento de 73,7% em relação ao mesmo período do ano passado.

O alvo do Bonsucesso é o crédito imobiliário para tomadores com renda de R$ 2 mil a R$ 4 mil, em operações médias de R$ 100 mil. Os empréstimos imobiliários poderão responder por 10% da carteira de crédito do banco até o final deste ano e crescer para 40% dentro de dois anos, disse Guimarães. A carteira do Bonsucesso cresceu para R$ 1 bilhão em agosto passado. Ao final do ano passado, o banco tinha patrimônio de R$ 115,9 milhões, carteira de crédito de R$ 574,5 milhões e originou R$ 705 milhões em consignado. No final do primeiro semestre, o patrimônio era de R$ 298,3 milhões; a carteira de crédito atingiu R$ 821,5 milhões (incluindo R$ 292 milhões em cessões com coobrigação), sendo R$ 661 milhões em consignado o e restante em capital de giro e financiamentos.

Para lastrear as operações, captou recursos com fundos de investimento em direitos creditórios (FDIC) e, neste ano, engrossou a onda dos bancos médios interessados em abrir o capital e lançar ações (IPO, na sigla em inglês). Mas, a turbulência dos mercados atrasou o IPO e levou o banco a adiá-la. O Bonsucesso nasceu como uma financeira em 1992. Em 1998, tornou-se banco múltiplo.