Título: Bancos diversificam captação imobiliária
Autor: Travaglini, Fernando
Fonte: Valor Econômico, 16/10/2007, Finanças, p. C1

A crescente demanda por crédito imobiliário começa a pressionar os bancos a ampliarem as fontes de recursos. O Banco Real realizou captação recente de R$ 86 milhões via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). O Itaú obteve um empréstimo de R$ 200 milhões do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), também para a habitação. Até linhas do BNDES estão sendo direcionadas para o setor.

Segundo o diretor do HSBC, Roberto Sampaio, esses repasses do BNDES para as construtoras estão entre as linhas que mais crescem. As aprovações do BNDES para o setor de construção já somam R$ 2,7 bilhões no ano até agosto, volume 133% superior ao mesmo do ano passado (R$ 1,2 bilhão). Em agosto, superaram até mesmo as concessões para empresas com recursos da poupança, R$ 832 milhões, contra R$ 774 milhões dos bancos.

Ele diz que há duas operações prestes a serem aprovadas de financiamento da construção de dois shoppings centers, uma de R$ 30 milhões e outra R$ 50 milhões, de repasse da linha BNDES FINEM, com um pool de bancos.

Os juros, cerca de 11%, são inferiores aos funding da poupança (aproximadamente 14%) e servem apenas para operações de imóveis comerciais. "Os recebíveis dos aluguéis dos lojistas servem muitas vezes como garantia", diz o executivo.

No início do ano, o banco de desenvolvimento havia divulgado que seis projetos de shopping em análise somavam cerca de R$ 500 milhões em investimentos. Em junho, o BNDES aprovou linha de R$ 74,3 milhões para a construção do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo. No início do ano, aprovou o financiamento de R$ 46 milhões à Melton Administradora de Bens, para a obra do Palladium Shopping Center, em Curitiba. Em 2006, quando essas operações foram retomadas, o BNDES desembolsou R$ 241 milhões.

O repasse de BNDES Automático também tem sido muito usado para empreendimentos residenciais, completa Sampaio. "A diversificação na captação é uma tendência do mercado", avalia.

Ele lembra ainda o crescimento das operações com recursos livres. "O avanço é muito forte e não será a poupança que vai lastrear esse crescimento."

O volume de operações com recursos livres (não oriundos da poupança) crescem de forma acelerada. As concessões para operações prefixadas de cinco anos, até agosto, já atingiram R$ 860 milhões, segundo dados do Banco Central, 177% superior ao mesmo período do ano passado.

"Realizamos operações com recursos da tesouraria do banco", diz o executivo do HSBC. Ele ressalta que, devido ao prazo mais longo, são feitas operações de proteção com swaps.

O Itaú também já iniciou a diversificação por meio de captação no exterior. O diretor do Itaú, Luiz França, em entrevista quando do empréstimo do BID, disse que as fontes alternativas são importantes para atender aos clientes. "Este foi apenas um projeto piloto para aprendermos como buscar recursos lá fora."

Tradicionalmente, a principal fonte de recursos dos bancos para a concessão de financiamento imobiliário é a poupança. Há alguns anos, inclusive, o governo começou a exigir que 65% do total captado pela poupança fossem direcionados obrigatoriamente para este fim.

O instrumento mais usado no mundo para captar recursos é a emissão de títulos securitizados com lastro nos recebíveis do financiamento. "O ciclo do crédito imobiliário se fecha com a securitização", diz o diretor-executivo do Banco Real, Felix Cardamone.

No Brasil esse modelo ainda não decolou justamente pela exigibilidade do uso da poupança com funding. O volume de captação ainda é pequeno. Neste ano foram lançados pouco mais de R$ 800 milhões, inferior aos R$ 1,07 bilhão do ano passado. A falta de um mercado secundário de títulos privados também atrapalha a liquidez necessária para as emissões, explica Cardamone.

A captação via securitização de recebíveis, no entanto, deve ganhar força a partir de agora. Outros bancos já declararam a intenção de emitir, como a Caixa Econômica Federal, por exemplo. Além disso, muitos bancos de médio porte iniciaram operações de financiamento imobiliário e, por não terem captação de poupança, pretendem emitir títulos securitizados. Esse é o caso dos bancos Fibra e Daycoval e da Brazilian Finance & Real Estate.

O superintendente do Santander, Mauro Costa, também diz que estuda a securitização de parte da carteira. O banco acabou de adquirir o Real, único dos grandes a ter realizado esta operação no Brasil. O Santander é um dos maiores do mercado mundial de hipotecas, com uma carteira de US$ 262 bilhões.

A posição, no entanto, está longe de ser unanimidade. "O HSBC não pensa em usar securitização", ressalta Sampaio. O banco também não emite esses títulos no mercado inglês, mas fazia uso desses instrumentos nos Estados Unidos, onde teve problemas com a crise do mercado hipotecário daquele país.

O Bradesco também não pensa em diversificar por enquanto as fontes de recursos, concentrando o foco na poupança. "As operações com recursos livres ainda são pequenas", diz o diretor-executivo, Ademir Cossiello.

De fato, ainda há espaço para a poupança. Hoje, o saldo de operações para pessoas físicas com esses recursos está em R$ 40 bilhões, segundo dados do BC, enquanto os recursos disponíveis superam os R$ 160 bilhões.