Título: Bancos financiam imóveis comerciais
Autor: Travaglini, Fernando
Fonte: Valor Econômico, 05/12/2007, Finanças, p. C1

Os bancos retomaram os financiamentos de imóveis comerciais. Neste ano, foram liberados R$ 320 milhões, quase três vezes o montante de 2006 (R$ 116 milhões). O saldo está próximo de R$ 11 bilhões e bancos estrangeiros, como o Morgan Stanley e uma subsidiária alemão Commerzbank AG, também se preparam para entrar no segmento.

O saldo está próximo de R$ 11 bilhões, segundo estimativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). "Os bancos querem emprestar mais e em 2008 a oferta de imóveis comerciais deve crescer muito", diz o diretor da Abecip, Osvaldo Correa Fonseca.

O motivo é a forte queda da taxa de vacância, que estimulou a produção de novos prédios com a perspectiva de elevação dos preços. Em São Paulo, os imóveis vagos caíram de 24% em 2003 para 9% neste ano. No Rio de Janeiro, caiu de 15% para 6%, segundo dados da CB Richard Ellis.

O presidente da CBRE, empresa especializada neste segmento, Walter Cardoso explica que de fato houve uma mudança estrutural no setor. A média de vendas em São Paulo, que era de R$ 300 milhões por ano, em 2003, pulou para R$ 2 bilhões em 2007 e 2008 promete ser melhor.

O financiamento nesse mercado havia sido ocupado por empresas de incorporação ou por companhias imobiliárias, que se financiavam por meio de fundos ou de títulos. Mas o diretor do HSBC, Roberto Sampaio, diz que as construtoras voltaram a procurar os bancos porque o financiamento eleva a taxa de retorno dos projetos.

No segmento residencial os bancos já começaram a mudar esse quadro. O presidente da Gafisa, Wilson Amaral, diz que em 2004, apenas 10% dos apartamentos eram financiados por bancos. Hoje, esse número subiu para 65%.

Agora os bancos se preparam para entrar no segmento comercial. O Banco Votorantim, que acabou de estruturar a área de financiamento imobiliário, também já iniciou a atuação no segmento comercial. A diferença é que o banco não trabalha com funding da poupança, mas sim via captações de tesouraria ou de fundos mezaninos.

No Banco Real, o foco está em ampliações de redes varejistas, hospitais e universidades, além de financiamento da construção e expansão de plantas industriais, explica o diretor do banco, Antonio Barbosa. "As operações são montadas de acordo com a necessidade do clientes".

O financiamento das construtoras continua crescendo fortemente. Somente em setembro, os bancos liberaram R$ 1 bilhão para as empresas desse setor. No Bradesco, por exemplo, cerca de 77% das concessões são dirigidas às construtoras.

Os prazos ainda estão muito curtos, ressalta o diretor do HSBC. Em média, as operações são de 48 meses (30 meses de obras e 12 de repagamento). Mas o ideal, segundo Sampaio, seria de 10 anos. As taxas, por outro lado, já caíram. Há cerca de dois anos, a média estava perto de 14% ao ano mais a variação TR. Hoje, os bancos oferecem recursos perto de TR mais 11%.

Os bancos também têm participado de estruturas mais complexas, com a estruturação de fundos de participação e a entrada de investidores estrangeiros. Ou mesmo com o financiamento apenas durante o período da obra.

O crescimento do crédito imobiliário nos últimos anos atingiu taxas médias de 50% ao ano. Esse avanço tem sido possível graças ao repasse de recursos da poupança, cumprindo obrigatoriedade do Banco Central que exige mínimo de 65% para o sistema financeiro da habitação.

Segundo o diretor da Abecip, essa mesma obrigatoriedade por se tornar um limitador do crescimento. "O saldo dos empréstimos para imóveis comerciais está próximo do teto", diz. Isso porque o patamar de empréstimos já está no teto máximo permitido, que é de 10% dos recursos da poupança (os bancos precisam destinar 65% da poupança para a habitação e apenas 10% para escritórios).

Por enquanto, esse risco não existe no curto prazo. Este ano a poupança teve variação positiva de R$ 25 bilhões, acima do total concedido pelos bancos, R$ 14 bilhões até outubro. "Mas no futuro pode cair".

A saída, estudada pelo governo, segundo Fonseca, seria a liberalização para que os bancos utilizarem outro indicador no lugar da TR, como o IPC, para a concessão de crédito do montante que exceder os 65%.

Ainda assim, o presidente da CBRE diz que os bancos "deveriam ser mais agressivos". Hoje, a maior parcela dos recursos ainda vem de investidores estrangeiros dispostos a investir no setor. "A procura é tão grande que supera a oferta de novos empreendimentos e temos que expandir para outros mercado, como Porto Alegre, Minas e o Nordeste", completa.

Ele explica ainda que muitas empresas têm comprado imóveis olhando uma possível abertura de capital. Seria uma espécie de BRMalls no setor de escritório. "Isso é bem comum nos EUA", diz o executivo.

Mas a grande parte do mercado ainda está nas mão dos incorporadores ou de companhias hipotecárias, como é o caso da Brazilian Capital, que prepara o IPO para o próximo ano. Valor total de fundos imobiliários sob gestão totalizam R$ 2.4 bilhões em valor de ativos incluindo Torre Almirante, Torre Norte.

A Racional Engenharia, por exemplo, assinou recentemente uma joint-venture Prudential Real Estate Investors para desenvolver os negócios sem a necessidade de capital de bancos.