Título: Crédito corporativo dá fôlego aos CRIs
Autor: Travaglini , Fernando
Fonte: Valor Econômico, 16/04/2008, Finanças, p. C1

O boom da construção parece ter dado novo gás para a aproximação entre o mercado de capitais e o setor imobiliário. Puxado principalmente pelas operações de crédito corporativo, quando as empresas tomam recursos para financiar suas necessidades imobiliárias, as emissões dos títulos de securitização começaram o ano de forma aquecida.

Até o meio de abril, o volume de lançamento dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) atingiu R$ 1,33 bilhão, bastante próximo do total lançado em 2007 (R$ 1,52 bilhão).

Além disso, há mais R$ 200 milhões em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e muitas operações sendo estruturadas pelas empresas. "Para os próximos meses temos aproximadamente R$ 700 milhões em CRI de operações estruturadas", afirma Fernando Cruz, diretor da Brazilian Securities.

"Daqui até junho, devemos lançar volume entre R$ 350 milhões e R$ 500 milhões em CRIs de crédito corporativo", disse Roberto Zanré, gerente de crédito da Cibrasec, securitizadora criada pelos grandes bancos.

Zanré não se arrisca a fazer uma previsão sobre o volume que será emitido no ano, mas acredita que será o melhor desde 1999, ano em que as operações tiveram início. Segundo ele, o mercado deve superar o volume de 2005, quando foram lançados mais de R$ 2 bilhões em títulos.

A colocação desses papéis não é problema, com a demanda sempre superando a oferta, segundo Chuck Spragins, sócio da consultoria Uqbar. As instituições financeiras chegam a ficar com quase 80% das emissões. "A distribuição não vai além do consórcio".

Em 2007, 58% do volume de CRI foi comprado pelos bancos, segundo dados do "Anuário Uqbar 2007 - Securitização e Financiamento Imobiliário".

O problema, segundo ele, é de falta de crédito para estruturar novos CRI. Isso porque os bancos não têm interesse em se desfazer dos créditos, que são usados para compor a exigibilidade de financiamento habitacional, já que as instituições que captam poupança são obrigadas a destinar 65% da caderneta para crédito imobiliário.

Até por isso, a maior parte dos créditos usados como lastros dos CRI são de pessoas jurídicas. As mais comuns são de aluguéis de imóveis comerciais ou as operações conhecidas como build-to-suit, quando uma empresa busca crédito para construção de um empreendimento próprio e contrata uma incorporadora para executar a obra.

Em 2007, apenas 20% dos lastros foram de créditos residenciais. O único dos grandes bancos a emitir CRIs foi o Banco Real para "testar o mercado", segundo Felix Cardamone, diretor-executivo do banco.

A operação, feita pela Brazilian Securities em maio de 2007, teve quota sênior de R$ 86,4 milhões e subordinada de R$ 12,9 milhões, prazo de 15 anos e pagou juros de 10,3267% ao ano mais variação da Taxa Referencial (TR). Cardamone lembra, no entanto, que esse indexador utilizado nos financiamentos imobiliários é pouco atrativo para investidores institucionais e externos.

A expectativa agora é que o segmento residencial passe a gerar novos créditos para securitização ao longo desse ano e com mais força em 2009 originado pelas próprias empresas do setor. Isso porque as grandes incorporadoras devem concluir o ciclo de negócios iniciado com os recursos dos IPOs de 2007 e precisar de novo capital para começar uma nova rodada de construção.

Segundo Marcelo Xandó, da administra de recursos Verax Serviços Financeiros as construtoras e incorporadoras que abriram capital recentemente contavam com novos lançamentos de ações ou de debêntures para reforçar o capital, mas o aperto de liquidez tornou o investidor mais seletivo e limitou as formas de financiamento para as companhias. "Um caminho será vender os créditos para um CRI", afirma.

Além disso, lembra Maurício Visconti, diretor da Reit Soluções Financeiras Imobiliárias, as pequenas e médias incorporadoras perceberam que para competir em igualdade de condições precisam de capital mais barato e começaram a estruturar os créditos de clientes de forma padronizada para poder vender a carteira para uma securitizadora.

Visconti, que presta serviço para essas empresas na estruturação desses créditos conta que entre os seus clientes, R$ 70 milhões já estão estruturados e prontos para serem vendidos e outros R$ 350 milhões estão em construção.

Por fim, os bancos de médio porte começam a anunciar a entrada no financiamento imobiliário. Eles não têm alternativa de captação que não seja o mercado de capitais, já que não são instituições captadoras de poupança (grande funding dos bancos). O modelo já foi adotado por essas mesmas instituições no crédito consignado e de veículos. "Se entrarem com mesmo apetite e competência no setor imobiliário vão ter de ir para mercado de securitização", afirma Spragins.