Título: A evolução dos fundos de investimento imobiliário no Brasil :: Mauricio Visconti
Autor:
Fonte: Valor Econômico, 23/04/2008, Opinião, p. A10

A Comissão de Valores Mobiliários submeteu recentemente à audiência pública a minuta de Instrução que regulará os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no país, aproximando estes investimentos dos REITs norte-americanos (Real Estate Investment Trusts).

Esta iniciativa da CVM está alinhada com o esforço governamental para fomentar o mercado imobiliário brasileiro, iniciado em 1997 com a Lei 9.514, posteriormente complementada pela Lei 10.931 de 2004 e legislações subseqüentes, bem como por instruções do Banco Central e da Receita Federal que criaram um ambiente regulatório que favorece o crédito imobiliário em geral no país.

Sem dúvida, a criação das companhias securitizadoras de créditos imobiliários foi um importante passo deste novo arcabouço jurídico para a aproximação entre o mercado financeiro e os incorporadores de imóveis. No entanto, devido a uma série de restrições legais imposta pelos órgãos reguladores, a possibilidade de investimento nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pelas securitizadoras se manteve distante do pequeno investidor, que não tem acesso aos diversos benefícios relacionados a esta classe de ativos.

Neste contexto, a flexibilização das regras de funcionamento dos FIIs trará enormes vantagens para os investidores, que contarão com novas alternativas para aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário, tal qual acontece em outros países.

A CVM cogita ampliar o escopo de ativos que podem compor a carteira dos FIIs, os quais poderiam vir a investir não apenas em imóveis (para desenvolvimento de projetos - renda variável, ou para o recebimento de aluguéis - renda fixa), mas também em créditos imobiliários, em CRIs, em cotas de FIDCs e em cotas de outros FII. Esta ampliação de escopo tem inspiração nos REITs norte-americanos que são subdivididos em classes, tais como equity REIT, mortgage REIT e hybrid REIT.

Assim sendo, vale observar a experiência estrangeira no desenvolvimento do mercado de REITs, os quais aumentaram a sua captação, apenas nos Estados Unidos, de aproximadamente US$ 20 bi em 1990 para mais de US$ 600 bi em 2007, com a ressalva de que estes ativos não estão diretamente relacionados com a atual crise dos créditos subprime.

A atual crise que está ocorrendo com o mercado imobiliário no mercado externo está relacionada a créditos de qualidade duvidosa, originados sem a análise creditícia adequada e sem garantias suficientes. Estes créditos são posteriormente securitizados, em geral através de CDOs - Collaterized Debt Obligation -, sendo posteriormente vendidos para fundos alavancados. Os fundos que adquirem os CDOs acabam tendo o prazo de vencimento entre a dívida emitida e o ativo adquirido descasados, gerando uma verdadeira pirâmide de cartas.

De forma totalmente diversa do modelo de securitização de ativos utilizada no mercado externo, os REITs são instrumentos de investimento direto nos ativos imobiliários e não correm o risco de crédito dos CDOs. Ou seja, não podem ser confundidos com a atual crise dos créditos subprime.

-------------------------------------------------------------------------------- A regulamentação dos novos FII é uma excelente iniciativa da CVM para oferecer ao público novas alternativas de aplicação --------------------------------------------------------------------------------

Na verdade, os REITs são considerados pelos especialistas do mercado financeiro como um porto seguro. Dada as características de fracionamento e facilidade do investimento, de retorno médio acima do ativo livre de risco, da baixa volatilidade e da correlação negativa com outros ativos financeiros de livre negociação em bolsas de valores, os REITs são uma excelente alternativa de diversificação de portfólio, capazes de melhorar significativamente a fronteira eficiente do investidor.

Segundo um estudo realizado em 2004, pela Ibbotson Associates, sobre a relevância do investimento em REITs para a eficiência de uma carteira de investimentos diversificada, foi possível comprovar que esta classe de ativos efetivamente reduz o risco total da carteira e melhora a sua eficiência. Este estudo foi realizado com alocações limitadas a 20% do portfólio nos REITs.

Outros experts são mais incisivos, defendendo que, quando são rodados os modelos matemáticos de definição do portfólio eficiente, sem restrições quanto à alocação máxima em qualquer das classes de ativos disponíveis, estes modelos chegam a sugerir alocações ótimas superiores a 50% nos REITs. Este resultado se dá devido à magnitude e à correlação entre os retornos do mercado imobiliário, vis-à-vis a de outros ativos.

No Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário de varejo são os veículos que mais se assemelham aos REITs. Apenas para ilustrar o potencial deste ativo como alternativa de investimento, dos cerca de 10 fundos desta categoria no mercado, oito possuem rentabilidade acima do CDI (ajustado por impostos), o que é muito superior ao retorno obtido com o aluguel de imóveis. No entanto, como existem poucos fundos disponíveis para a aplicação, o potencial de retorno através do ganho de capital é difícil de mensurar e o potencial dos FIIs deve estar sendo subdimensionado pelo mercado.

Para o pequeno investidor que não conhece conceitos avançados de construção de portfólios, e que busca segurança ao alocar a sua poupança em imóveis, o mais importante é que a nova regulamentação dos FIIs abre espaço para que este possa diversificar o seu investimento em ativos com lastro imobiliário, sem ter de imobilizar um percentual relevante de sua riqueza em poucos imóveis.

Para este pequeno investidor, os FIIs de varejo desde já possuem outras vantagens adicionais relevantes. Esta categoria de ativo tem o benefício fiscal de ter os seus rendimentos isentos de imposto de renda, em comparação à tributação de 27,5% a qual o rendimento com aluguéis deste investidor estará sujeito. Ao mesmo tempo, os FIIs possuem uma liquidez muito maior do que o investimento direto em imóveis, suas quotas não estão sujeitas a custo de transação elevado para a venda (anúncio em jornais, pagamento de corretores etc), não pagam imposto de transmissão (ITBI) e, diferentemente dos imóveis, o investimento pode ser ampliado ou reduzido em pequenos montantes.

Assim sendo, a regulamentação dos novos Fundos de Investimento Imobiliário é uma excelente iniciativa da CVM para oferecer ao público em geral e aos pequenos investidores em particular, novas alternativas de aplicação no mercado imobiliário, com segurança e flexibilidade.