Título: Forte competição reduz as taxas do financiamento imobiliário
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Fonte: Valor Econômico, 09/06/2008, Finanças, p. C1

A acirrada competição entre os bancos pelo crédito imobiliário derrubou as taxas de juros. Nos últimos três anos, o custo efetivo do financiamento teve queda de quase três pontos percentuais, dependendo do valor do imóvel e do prazo.

O movimento pode parecer contraditório, já que este é um mercado extremamente regulado. Os bancos não podem exceder a cobrança de 12% ao ano, taxa inferior à atual Selic (12,25% ao ano). Por outro lado, como são obrigados a direcionar 65% dos recursos da poupança para o setor, a rentabilidade da caderneta funciona como um piso para as taxas (6,17% ao ano mais TR).

Ainda assim, os bancos viram no setor um grande filão de lucro e de fidelização de clientes por um longo período. No segmento de imóveis de até R$ 130 mil, o custo efetivo total (que inclui todas as taxas e correções) caiu, em média, de 10,15% ao ano, no início de 2006, para 9,31% ao ano em março deste ano, segundo dados do Banco Central.

"Por norma, a taxa efetiva de juros é 12% ao ano. Antes se trabalhava no limite. Hoje, já existe operação girando entre 8% e 8,5% ao ano, dependendo do preço do imóvel e prazo", afirma Teotônio Rezende, consultor de habitação da Caixa Econômica Federal.

Agora, os bancos começam a chegar no limite de redução das taxas. "Hoje o sistema está muito próximo do piso. Como não há muita margem para reduzir os juros, os bancos acabam esmagado pelo custo", completa Rezende. "A concorrência se dará mais em temos de estratégia, qualidade e velocidade de atendimento", disse Rezende.

Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e diretor do Itaú, ressalta que a concorrência tem se dado em um ambiente normal de mercado, com os clientes comparando a qualidade do serviço e as taxas oferecidas.

A situação pode parece inusitada, já que o mercado de crédito vive um período de alta das taxas de juros. O Banco Central iniciou um novo aperto monetário para conter a inflação e a Selic subiu 1 ponto percentual desde abril. Além disso, as taxas futuras (piso do crédito prefixado e balizador dos custos para os bancos) avançaram ainda mais rápido, mais de três pontos desde o início do ano.

Ademir Cossiello, diretor-executivo do Bradesco, afirma que este comportamento é explicado pela perspectiva futura de queda dos juros. "Já se trabalha com recuo da taxa nas curvas de longo prazo. Vemos a inflação recuando na frente. Por isso, temos conforto para fechar as operações que tenham prazo acima de 15 anos". Ele pondera, no entanto, que linhas mais curtas sente um pouco mais o aumento do custo.

Além disso, a inflação, pelo menos por enquanto, não preocupa em relação ao setor de construção civil. Segundo Antonio Barbosa, diretor do Banco Real, é preciso ficar atento para a falta de mão-de-obra especializada e para o aumento da capacidade produtiva de materiais de construção, mas que ainda não atingiu a capacidade plena (está ao redor de 88%).

Mesmo com relação ao nível de renda da população, a situação parece confortável. "Não vemos, nesse momento, nenhum sinal de piora na capacidade de pagamento ou aumento da inadimplência", afirma.

De modo geral, as altas da Selic não têm impacto direto na concessão de novos empréstimos, uma vez que a maior parte do mercado usa recursos da poupança com fonte de recursos. A oferta de linhas prefixadas, no entanto, com parcelas fixas ao longo de todo o contrato, foram reduzidas no início deste ano por conta dos juros, afirma Resende.

Há também, uma busca por segmentos do mercado com maior rentabilidade. É o caso das linhas para clientes de mais alta renda, com imóveis de valor acima de R$ 350 mil.

Nessa faixa, em que os bancos podem operar com taxas de mercado, agentes do setor afirmam que a competição é ainda mais feroz. Alguns bancos chegam, inclusive, a cobrir propostas de outros bancos. Já foram registradas taxas de 10% ao ano mais TR, contra os usuais 12% mais TR da média de mercado.

Por conta dessa competição, este foi o segmento que mais cresceu no ano passado. Dados do BC dão conta que o número de imóveis com valor acima de R$ 350 mil que contaram com financiamento triplicou nos últimos doze meses, passando de 3 mil para 10 mil imóveis.

Contribuiu para isso a entrada de novos bancos, como o Banco do Brasil, que iniciou a operação justamente nessa faixa de renda. "Não queremos competir com a Caixa, que opera prioritariamente na baixa renda", disse Paulo Rogério Caffarelli, diretor de novos negócios do banco.

Essa disputa por taxas aconteceu também no mercado de crédito para as construtoras e incorporadoras. Mas com as altas da Selic, houve um recuo das ofertas de taxas muito baixas.