Título: Shopping procura sócio
Autor: Cotias , Adriana
Fonte: Valor Econômico, 15/08/2008, EU & Investimento, p. D1

O início da distribuição das cotas do fundo imobiliário Shopping West Plaza, em pleno ciclo de alta de juros e às vésperas de mudanças na regulamentação do setor, reanima as discussões sobre o destino da modalidade no Brasil. Há quase uma década acessível ao varejo, a presença desses portfólios é ainda tímida, visto que só recentemente surgiu no país um ambiente propício ao desenvolvimento do segmento de construção civil propriamente dito. Pelos dados da Comissão de Valores Mobiliário (CVM), há atualmente 72 carteiras com um patrimônio de R$ 3,5 bilhões. Na bolsa, são 16 fundos que podem ter participação da pessoa física, com uma capitalização de R$ 2,3 bilhões.

Neste ano, a CVM autorizou 9 novos fundos, num total de R$ 561,6 milhões. Outros 5 estão em análise, somando R$ 230 milhões. Só que nem tudo que passa pela autarquia vai para o público de varejo. Muitas ofertas são desenhadas para um grupo restrito de investidores, nacionais ou estrangeiros. Além do West Plaza, de R$ 95,4 milhões, ao mercado mesmo estará disponível só o HG Real Estate FII, de R$ 40 milhões e, engatilhado, o FII Europar Flex, de R$ 30 milhões. Nos próximos meses, chegam o Rio Bravo Fernandes Mera Residencial (R$ 200 milhões) e uma nova tranche secundária (dos sócios) do Hospital Nossa Senhora de Lourdes (R$ 28 milhões).

Localizado na Zona Oeste de São Paulo, 45% do West Plaza passaram para o grupo Brascan em dezembro, depois de uma década sem receber investimentos em expansão ou modernização. Até o início de 2007, os sócios, Paulo Malzoni, (45%), a Fundação Cesp (Funcesp, com 30%) e o PrevIRB (25%) não tinham uma convivência exatamente harmoniosa. O nó começou a ser desatado quando o Banco Ourinvest adquiriu a fatia da Funcesp para o fundo Premier Realty. Embora os dados societários não estejam no prospecto, o investidor tem de estar atento porque eles serão seus futuros sócios e o cotista minoritário não tem poder para vetar uma decisão da administração.

No vácuo de tempo em que o West Plaza ficou sem investimentos, o grupo gaúcho Záffari ergueu, a poucos metros de distância, o Bourbon Shopping Pompéia. A entrada do forte competidor acabou esvaziando os corredores do shopping pioneiro, que só agora tem planos de aportar R$ 50 milhões na revitalização.

Quando a Colliers International fez o laudo de avaliação, em maio, a porcentagem de lojas vagas do West Plaza era de 12,8% da área locável, taxa considerada alta em shoppings consolidados, que têm uma desocupação entre 3% e 5% - faixa em que se encontrava até 2006, saltando para 10,5% em 2007. A justificativa dos donos do West Plaza foi o histórico elevado de inadimplência, que levou a administração a adotar uma política mais rígida, resultando na saída de vários lojistas. A consultoria avaliou o West Plaza em R$ 318 milhões. A oferta do fundo corresponde a 30% disso.

Num shopping já em atividade, o êxito operacional conta muito, já que num empreendimento em construção há toda a negociação em torno do mix de locação, diz Rafael Camargo, diretor da consultoria imobiliária Binswanger Brasil . Para ele, o West Plaza está localizado numa região que promete ser a "bola imobiliária da vez" nos próximos 10 ou 20 anos, com incorporações residenciais de alto nível no entorno, assinadas por nomes como Tecnisa e Cyrela. "É um produto que vai merecer atenção por conta da melhora da densidade populacional, mas na largada não é a melhor coisa."

Segundo o prospecto, o aluguel mínimo unitário - representado por uma fatia do faturamento pago pelos lojistas pelo uso do espaço - teve queda real de 6,92% ao ano entre 2005 e 2007, para R$ 16,8 milhões. As vendas crescerem 6,95% ao ano, para R$ 271,1 milhões. Já o aluguel complementar - quando o shopping usufrui do sucesso da loja - teve alta média anual de 10,7%, para R$ 861,2 mil.

O investidor poderá adquirir cotas a partir de R$ 10 mil. Por 48 meses, se o shopping não performar a contento, ele terá garantia de remuneração mínima de 0,83% ao mês (10% ao ano). Com a Selic a 13% ao ano (11,05% líquidos de IR) e em ascensão, essa não chega a ser uma remuneração empolgante, diz Camargo. "O Brasil vai dar uma 'barrigada' de dois anos e, nesse intervalo, o custo de oportunidade dado pelo CDI é melhor."

Os ganhos de um fundo imobiliário dependem da valorização do imóvel e da receita com aluguéis de lojas. Como esses contratos são reajustados por índices como o IGP-M, a indexação pode, neste momento, compensar o aumento do juro de curto prazo, diz Josilda Oliveira, gestora do Banif Banco de Investimentos. Ela lembra que a isenção do IR para pessoa física reequilibra o pêndulo que favorece aplicações atreladas ao CDI. Além disso, com o recente "boom" imobiliário, o risco de vacância diminuiu, tornando a opção ainda mais conservadora - apesar de se tratar de aplicação em renda variável.

Para o aplicador que gosta da remuneração mensal, como se fosse a renda efetiva de um aluguel, os fundos imobiliários têm a vantagem de permitir a diluição de certos riscos típicos do investimento direto, como a inadimplência ou os períodos sem renda com o imóvel vago, diz o responsável pela administração de fundos imobiliários da Rio Bravo, Martin Fass. "O fundo pode ser um instrumento para se investir em vários imóveis, evitando-se a concentração." Ao ter a fração de ativos, em vez do imóvel completo, a porta de entrada e saída da aplicação também é menos estreita, acrescenta.

Os fundos imobiliários podem não responder por grandes volumes na bolsa, mas alguns deles têm liquidez que muitas empresas de capital aberto não conquistaram, diz o sócio da Brazil Partners, Sérgio Belleza Filho. Por exemplo, o Europar, de 2003, teve presença em 93,7% dos pregões da Bovespa nos últimos 12 meses. "Com juros em alta ou em baixa, o mercado tem se provado forte, é um segmento em que o investidor pode se refugiar em momentos de crise como o atual."