Valor econômico, v. 15, n. 3743, 25/04/2015. Eu & Investimentos, p. D2

Imóveis para renda: como pagar menos imposto

Por Consultório financeiro

Sou leitor do Valor e estou com algumas dúvidas. Eu e minha esposa somos funcionários públicos. Temos filhos menores, possuímos imóveis e veículos quitados em nome próprio.

Estamos planejando a compra de imóveis comerciais para fins de aluguel e aumento da renda mensal. Minha dúvida é se devo constituir uma pessoa jurídica para adquirir os imóveis para fins de locação. Em caso positivo seria vantajoso colocar todos os bens na PJ para fins sucessórios?

Janser Rojo, CFP, responde:

Parabéns ao leitor pela disciplina que demonstra em relação às finanças. Este conjunto de conquistas no patrimônio já demonstra um ótimo controle do fluxo de caixa da família, que é a base para o planejamento financeiro.

A constituição de uma pessoa jurídica "Administradora de Bens Imóveis Próprios" realmente pode trazer ganhos tributários e sucessórios para este tipo de situação, mas é preciso fazer uma análise cuidadosa, pois existem custos envolvidos. De forma geral, podemos citar as seguintes vantagens e desvantagens para essa análise:

Principais vantagens:

• Imposto menor: a renda de aluguel recebida por pessoa física normalmente fica na alíquota de 27,5% (quando somada com as outras rendas). Na venda do imóvel, é pago 15% sobre o lucro. Na pessoa jurídica existe uma tabela e estes valores podem cair a aproximadamente 12% para aluguel e 6% para venda de imóvel, já incluindo todos os impostos incidentes
• Sucessão: na transmissão aos herdeiros, não serão os imóveis que integrarão o processo de inventário, mas sim as cotas da empresa, o que facilita bastante o processo. Além disso, é possível fazer doação das cotas em vida, para ter desconto no imposto de transmissão. Se bem planejada, a doação pode ser feita com usufruto dentro dos limites anuais de isenção de imposto, ou seja, os pais continuam sendo os controladores da empresa, porém o patrimônio já vai sendo transmitido aos herdeiros (sem imposto e totalmente dentro da lei!)

Principais desvantagens:

• Custos: por se tratar de uma PJ, precisam ser levantados os custos de abertura da empresa, ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) na transferência de PF para PJ, mensalidade do contador, taxas dos conselhos regionais e contribuição sindical
• Operacionalização: há todo um processo legal que deve ser seguido para a constituição e bom andamento da empresa, por isso possuir um bom contrato social é indispensável. Um advogado é altamente recomendável para ajudar nessa parte. Além disso, diferentemente de um imóvel na PF, você não pode decidir de uma hora para outra alugar ou vender. Por se tratar de tratamentos tributários diferentes dentro de uma empresa - o imóvel para venda fica no 'ativo circulante' e o imóvel para aluguel fica no 'ativo não circulante' no balanço -, há um procedimento que deve ser seguido para essa transição.

Uma vez decidido pela abertura da empresa, o recomendado é não transferir os bens que sejam de uso próprio (como o imóvel onde residem), pois seria necessário estabelecer um contrato de aluguel entre vocês e a empresa, além de não ter nenhuma vantagem tributária já que o imóvel não tem o objetivo de gerar renda ou lucro.

Essa é uma decisão muito importante e com vários fatores a serem analisados. Um planejador financeiro pessoal é o profissional mais indicado para lhes ajudar a tomar uma decisão consciente e assertiva.

Grande abraço!

Janser Pinheiro Rojo é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). E-mail: janser@qifinanceiro.com.br

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