Com isso, proprietários têm buscado estratégias para vender e alugar imóveis em vias que já não inspiram segurança. Além da redução dos valores, as negociações vão desde a oferta de vantagens, como um ano de condomínio pago e armários grátis no imóvel, até deixar o inquilino morar de graça, só para a casa não ser invadida por bandidos.

A violência passou até a ditar cláusulas dos contratos. Um proprietário, que não quis se identificar, conta que os tiroteios constantes fizeram com que deixasse um apartamento na Rua Santa Clara, em Copacabana. Ao alugar o imóvel, fez com que o inquilino se comprometesse, por escrito, a não abrir as janelas voltadas para o Morro dos Cabritos.

— Morava no apartamento e saí por causa da violência, dos tiroteios e das ameaças. Deixei claro com a imobiliária que eu só assinaria contrato com essa cláusula — diz, explicando que não poderia sair sabendo que alguém poderia correr risco no local.

Como um todo, a crise, associada à onda de violência, provocou queda de 5,3% no valor dos imóveis na cidade, somente no último ano, segundo cálculo do Secovi. Mas, pontualmente, o impacto pode ser muito maior. Na Rua Teixeira de Melo, em Ipanema, beneficiada no passado pela UPP Cantagalo/ Pavão Pavãozinho, o metro quadrado despencou de R$ 17.727 para R$ 14.899 (-16%). Já na Rua Roberto Dias Lopes, no Leme, no entorno da UPP Babilônia/ Chapéu Mangueira caiu 12,9% (de R$ 16.016 para R$ 13.954). E, na Estrada da Gávea, nos arredores da Rocinha, que há dez meses, desde setembro de 2017, enfrenta uma guerra entre facções do tráfico, a perda foi de 10,1% em um ano (de R$ 11.458 para R$ 10.306).

— No passado, detectamos uma valorização dos imóveis proporcional à distância das UPPs. Quanto mais próximo das unidades, maior era a valorização, porque as pessoas se sentiam mais seguras — analisa o consultor Cláudio Frischtak, presidente da Inter.B Consultoria Internacional de Negócios.

Na investida para desencalhar apartamentos de um condomínio na Rua do Bispo, no Rio Comprido — de onde se vê o Morro do Turano de quase todos os imóveis —, a construtora, além de baratear o preço em até R$ 100 mil, dispensa a taxa de condomínio por 12 meses e oferece voucher para a compra de armários.

— Quanto mais vista para o morro, mais barato o apartamento —admite um corretor.

MEDO DE INVASÕES

Mesmo diante do bom padrão do empreendimento, uma família que adquiriu o apartamento na planta ingressou na Justiça, ao receber as chaves. Quer o dinheiro de volta, alegando que, ao contrário do que fora informada, o imóvel tem vista para a favela.

— Um dos principais quesitos levados em conta na hora de alugar ou comprar é a proximidade com favelas. Quando o projeto das UPPs começou a desmoronar e a violência voltou com força total, essa questão passou a ser ainda mais evidente. As pessoas falam de riscos de invasões, têm medo de tiros, de balas perdidas — ressalta Leonardo Schneider, vicepresidente do Secovi.

Diretor da Sérgio Castro Imóveis, Cláudio Castro destaca que, em algumas ruas, o valor de aluguel e venda caiu mais que 50%, embora a desvalorização ainda não tenha atingido o patamar anterior à chegada das UPPs. Na Rua São Miguel, na Tijuca, por exemplo, o aluguel de apartamentos de 70 metros quadrados foi de R$ 1.300, no período áureo da UPP do Borel, morro mais próximo, para R$ 500. Já o custo para morar em casas de três quartos na Rua Barão de Petrópolis, no Rio Comprido, foi de R$ 1 mil par aR $500. Elá asi tuaçãoé ainda mais grave.

— Tem um inquilino que não está pagando o aluguel. O proprietário desisti udo despejo e pedi upara deixá-lo morar, mesmos em pagar. Prefere acasa ocupada por alguém insolvente do que por bandidos armados —conta Castro.

No Leme, os preços caíram 7,7% em um ano. Na Rua General Ribeiro da Costa, a desvalorização foi maior: 8,6%.

—Quando a UPP funcionava, era muito bom. Agora, não se tem sossego. No mês passado, foram dias seguidos de tiroteios. Os apartamentos dos fundos vivem com as janelas quebradas. Tem sempre bala perdida—conta um aposenta doque vive há 40 anos perto do Chapéu Mangueira.

TIROTEIOS REDUZEM VALOR DE ALUGUEL E DIFICULTAM VENDA

A volta dos tiroteios serve como arma de negociação. Há dois anos e meio, um casal de gaúchos alugou um apartamento na Rua Roberto Dias Lopes, no Leme. Na renovação do contrato, os recentes conflitos nas favelas Babilônia e Chapéu Mangueira foram argumentos suficientes para convencer a imobiliária a reduzir o valor.

— O aluguel baixou de R$ 3.700 para R$ 3 mil — conta a mulher. Na Gávea, a proprietária de um apartamento, com quase 200 metros quadrados, num prédio de alto padrão da Estrada da Gávea, está consciente de que o valor de seu imóvel caiu, sobretudo a partir do início da guerra pelo controle do tráfico da Rocinha, em setembro passado:

— Há 30 anos, vendi um apartamento menor, a duas quadras da praia, comprei o da Estrada da Gávea e ainda precisei complementar o dinheiro. Hoje, se vendesse meu apartamento na Gávea, não conseguiria comprar um outro menor no Leblon. Dono de um apartamento na Rua das Palmeiras, em Botafogo, o funcionário de uma instituição financeira colocou o imóvel à venda há um ano. Pediu R$ 1,1 milhão. Não apareceu uma proposta sequer. Ele pensa em abaixar o preço para R$ 900 mil. Ainda mais agora, depois que acharam uma bala na varanda de um apartamento do prédio, que fica na linha de tiro do Morro Dona Marta. — Quando a UPP funcionava de fato, vendiase apartamento no meu edifício por R$ 1,2 milhão. Hoje, está difícil vender e alugar. Tem imóvel para alugar no meu prédio há meses. Em Copacabana, Iracy Cortez Cardoso pôs seu apartamento à venda há seis meses. Recebeu a visita de quase 20 interessados, mas todos desistiram.

— Essa proximidade com o Morro dos Cabritos tem prejudicado — lamenta.