Ação coordenada visa baixar juros e aquecer mercado imobiliário

Em uma ação coordenada pelo governo para baixar os juros e tentar aquecera economia, os bancos públicos iniciaram ontem uma ofensiva no crédito imobiliário, criando condições mais facilitadas para os compradores.

A Caixa Econômica Federal anunciou oficialmente alinha de financiamento habitacional corrigida pelo IPCA, o índice oficial de inflação. Ele vai corrigir o saldo devedor. Com isso, o tomador do empréstimo terá de assumir risco de uma alta nos preços. Em seguida, o Banco do Brasil informou que irá operar, a partir de hoje, com uma cesta de taxas diferenciadas por prazo do contrato. Quanto mais curto, menor o custo.

Já aguardada há alguns dias pelo mercado, anova linhada Caixa vai oferecer juros entre 2,95% e 4,95% ao ano, dependendo do grau de relacionamento do cliente como banco, mais o IPCA. O juro mais baixo será oferecido somente para servidores públicos que recebem pela Caixa. Inicialmente, o banco pretende fechar 50 mil novos financiamentos com essa modalidade.

A medida valerá para imóveis novos e usados, com contratos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — abastecido com recursos da poupança — e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Também será possível usar recursos do FGTS, no caso de imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão.

De acordo com a Caixa, quem já tem um financiamento não poderá migrar para a nova modalidade, que estará disponível a partir de segunda-feira. Ela só será válida para novos empréstimos. Para atrair os compradores, os juros serão mais baixos em relação ao modelo tradicional, como forma de compensar o tomador do empréstimo pelo risco de alta da inflação.

Atualmente, os contratos feitos pelo SFH são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), que está zerada. A Caixa cobra juros entre 8,75% e 9,75% ao ano mais TR nas suas principais linhas de crédito imobiliário, para compra de imóveis novos ou usados.

Por outro lado, para ter garantia nessas operações, a Caixa apertou as condições: reduziu o prazo máximo do financiamento e o percentual de comprometimento da renda, que define o valor da prestação. Nos contratos que adotam a tabela Price, em que o valor da prestação começam ais baixo evai subindo a olongo do tempo, o prazo cairá dos atuais 30 para 20 anos. No Sistema de Amortização Constante (SAC), em que ocorre o inverso, o prazo será de 30 anos, contra os atuais 35.

Além disso, o comprometimento de renda na tabela Price baixará dos atuais 30% para a metade disso. No SAC, cairá a 20%. A quota de financiamento também caiu de 80% para 70%, na tabela Price, o que exigirá do comprador uma entrada maior.

O mais recente boletim Focus projeta o IPCA em 3,71% neste ano e em 3,90% em 2020. O banco trabalha com índice de 3,5% ao ano até 2030, segundo Jair Mahl, vice-presidente da Caixa.

Segundo simulação apresentada pela Caixa, o valor da prestação poderá cair até 51%. Isso seria possível para um imóvel de R$ 300 mil, a uma taxa de juros de 2,95% mais IPCA. Nesse exemplo, a prestação inicial seria de R$ 1.566. Para uma taxa de 4,95% mais IPCA (no caso de quem não tem relacionamento com a Caixa), a prestação inicial seria de R$ 2.050, uma queda de 35%.

O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, assegurou que a nova modalidade tem potencial para incluir maior número de famílias no crédito imobiliário. Ao ser indagado sobre o risco referente à inflação, ele afirmou que caberá ao cliente fazer a escolha, já que os empréstimos tradicionais, corrigidos pela TR, continuarão sendo oferecidos. Segundo ele, a TR também traz risco e só está zerada porque a inflação está baixa.

Para reduzir riscos, comprometimento da renda e prazo do contrato são menores

—Se o cliente tive resse receio, ele pode continuar coma TR —disse Guimarães.

—Nós acreditamos que um produto que venha a ser de crédito imobiliário delongo prazo passa por inflação mais controlada. Se tiver inflação mais elevada, vai haver desequilíbrio financeiro de qualquer maneira.

OUTROS BANCOS AVALIAM

Com o novo indexador, os bancos poderão venderas carteiras de crédito imobiliário, antecipando recebíveis que podem ser emprestados novamente, em uma forma de aumentara oferta de crédito. Atualmente não há demanda no mercado por papéis atrelados à TR. Guimarães disse que o novo produto será reavaliado mensalmente:

— Se percebermos que há algum ajuste afazer, vamos fazer.

Durante o evento, no Palácio do Planalto, o presidente Jair Bolsonaro elogiou a iniciativa da Caixa e disse que outros bancos devem seguir o caminho de redução de juros:

— Tem uma iniciativa que não vai ser uma imposição. Ou eles (demais bancos) vêm atrás ou o número de clientes da Caixa, que está em 100 milhões, vai aumentar, e muito.

Após o anúncio da Caixa, Santander, Itaú e Bradesco disseram estar analisando o financiamento atrelado ao IPCA. O diretor de Relações com Investidores do Bradesco, Leandro Miranda, disse, porém, não saber se os próprios clientes gostariam de ter um risco de inflação em um contrato de 30 anos, “em virtude do histórico que temos no Brasil”:

—De 12 anos eu acho viável. O risco também foi apontado por Alberto Ajzental, professor de economia e negócios imobiliários da FGV:

— Em tese, as pessoas teriam o salário também atrelado ao IPCA, mas para quem não tem poderia ser um risco maior —afirmou.

—Não adianta ter um financiamento e ficar com a corda no pescoço.

O programa Minha Casa, Minha Vida não será alterado. Nele, as taxas de juros ficarão mais altas: entre 5% e 8,16%.