Valor Econômico, v. 23. n. 5688, 10/02/2023, Empresas, B2
Minas Gerais recebeu quatro das dez maiores locações logísticas de 2022
Ana Luiza Tieghi 

Das dez maiores locações de condomínios logísticos realizadas no ano passado, quatro foram fechadas em Minas Gerais, na cidade de Extrema, aponta a consultoria Colliers. 

O Estado teve absorção líquida de 332 mil m2 em 2022, quase o dobro do Rio de Janeiro, com 143 mil m2 . Minas Gerais tem hoje o terceiro maior inventário de galpões logístico do país, com quase 2 milhões de m2. Fica atrás do Rio, que tem 2,7 milhões, e de São Paulo, que concentra 55% da área total do país no segmento, com 12,8 milhões de m2 . 

Para Ricardo Betancourt, presidente da Colliers, ainda é cedo para dizer que o Estado mineiro vai ultrapassar o Rio em portfólio, mas a diferença de estoque entre eles deve continuar caindo. “Minas é muito grande e populosa, e tem um interior muito rico, assim como o de São Paulo, enquanto o Rio é menor e tem mercado mais concentrado na capital”, diz. 

Segundo ele, a região de Extrema segue aquecida e já enfrenta falta de mão de obra para os condomínios. A demanda já começou a se esparramar para outras regiões, como Pouso Alegre, a 100 quilômetros de distância. 

Os benefícios fiscais concedidos pelo governo mineiro estimulam a construção e ocupação dos condomínios logísticos, mas, para Betancourt, mesmo sem essa vantagem a área sofreria menos do que outras regiões que cresceram com os incentivos, por causa da proximidade com a capital paulista, de 110 quilômetros. 

Há receio no setor logístico sobre o que uma reforma fiscal faria com esse tipo de política. “Está todo mundo na expectativa”, diz. Para ele, há duas discussões a serem feitas: se os incentivos vão acabar e se haverá direito adquirido para os contratos já firmados. “Alguma mudança é possível, mas não adianta sofrer antes”, afirma. 

Além da reforma tributária, o governo federal deve promover ações para ampliar o consumo, avalia o executivo, o que pode beneficiar o setor logístico, com crescimento do varejo e do ecommerce. Em um primeiro momento, a Colliers analisa que operações de compra e venda de condomínios e investimentos no setor devem diminuir, mas as locações tendem a aumentar com o estímulo ao consumo. 

Betancourt aposta ainda no crescimento da logística “last mile”, mais próxima do consumidor final, para entregas rápidas. A volta do trânsito intenso nas cidades torna esse tipo de operação mais necessária, diz. “Com pouco trânsito, uma operação fazia 6 ou 8 entregas, agora arrisco a dizer que caiu pela metade”. 

Os principais beneficiários do crescimento desse setor de logística são espaços de self-storage, que ficam dentro das cidades e podem ser adaptados para essa operação. Também são usadas áreas em shoppings e em grandes lojas de varejo. “Isso vem acontecendo de forma ainda lenta e são imóveis que muitas vezes não chamam a atenção, não se percebe a mudança de uso”, diz. 

Em São Paulo, os locais ideais para a logística “last mile” são próximos às marginais e avenidas que ligam o Centro da cidade ao ABC, como a do Estado. 

Segundo a Colliers, o Brasil terminou 2022 com taxa de vacância de 10,8% nos condomínios logísticos e 3,3 milhões de m2 entregues. O volume de entrega será menor neste ano, de cerca de 2,6 milhões de m2 , mas ainda em novo patamar. Betancourt lembra que, há uma década, um bom ano tinha absorção líquida de 1 milhão de m2. Em 2022, foram 2, 3 milhões.