O Globo, n 32.382, 04/04/2022. Economia, p. 14
Taxa de juros em dois dígitos testa os fundos imobiliários
Yasmin Tavares
Cenário de inflação e Selic em alta deixa a classe menos atraente aos olhos dos investidores, que migram para renda fixa
Após crescer em ritmo exponencial quando os juros estavam baixos, a indústria de fundos imobiliários enfrenta agora um teste de resistência, já que a Selic de volta ao patamar de dois dígitos torna a renda fixa mais competitiva frente aos ativos de risco. Entre 2017, quando a taxa básica começou a recuar, e o ano passado, o número de cotistas nesses fundos passou de 121 mil para 1,5 milhão, um salto de 1.277,69%. Já o volume de ofertas primárias foi de R$ 5 bilhões para R$ 24 bilhões no mesmo período.
Agora, porém, o contexto é outro. A Selic está em 11,75% ao ano, e o mercado já projeta que chegue a 13%.
— Quando há um movimento de alta dos juros, os fundos imobiliários perdem atratividade e têm um crescimento menor em todos os aspectos, inclusive em termos de investidores e de oferta de produtos — ressalta Rodrigo Possenti, gestor da Fator Administração de Recursos.
Ele avalia que, enquanto a Selic estiver em dois dígitos, o número de emissões e captações deve desacelerar. Ainda assim, Possenti diz que a categoria já se consolidou e não deve perder força:
— Os fundos imobiliários provaram ser uma classe de ativos relevante e que faz sentido dentro de uma diversificação de portfólio.
COMPETITIVIDADE
Fábio Carvalho, sócio da Alianza, por sua vez, lembra que o cenário de juros altos atrapalha os ativos de risco em geral, sejam fundos imobiliários ou ações.
— Se o investidor tem capacidade de contratar um retorno de 13% ao ano com o governo, ele não vai querer correr risco com empresas privadas — afirma.
Carvalho lembra ainda que o mercado funciona em ciclos:
— Quando estávamos em um período de taxa de juros baixa, os investidores ficaram desesperados em busca de alternativas. Agora estamos vendo um movimento contrário, onde eles estão vendendo ativos de risco e voltando para renda fixa.
Ainda que os fundos imobiliários sejam pressionados pela taxa de juros em dois dígitos, Possenti, da Fator, acredita que a classe continua competitiva em relação a outros investimento, inclusive a renda fixa.
— A vantagem do fundo imobiliário é que tem o ativo real por trás, que se valoriza pela inflação, independentemente do inquilino e do risco de crédito, então tem crescimento do valor do ativo — explica.
Se por um lado a Selic alta faz o investidor querer sair dos investimentos mais arriscados e ir para os títulos públicos, por outro, a inflação mais alta, beneficia os fundos imobiliários de tijolo (aqueles que investem em imóveis físicos), já que repassam o IPCA aos inquilinos. Os de papel, que são aqueles que carregam na carteira os títulos de recebíveis imobiliários (CRIs), são indexados ao mesmo índice de inflação ou ao CDI, que acompanha a Taxa Selic — portanto, também ganham.
— Com a inflação e a taxa básica de juros subindo, os fundos imobiliários vão ter um aumento da rentabilidade, já que estão atrelados a esses dois indicadores da economia —resume Possenti.
Em contrapartida, as cotas dos fundos imobiliários só estão perdendo valor porque os investidores estão vendendo barato para investir na renda fixa, que voltou a oferecer retornos atrativos.
—Quem não tem perfil de longo prazo ou perspectiva de entender que se trata de um ativo mais resiliente está migrando para o título público ou qualquer outro ativo mais conservador — afirma Possenti.
O gestor avalia ainda que é nesse momento que surgem diversas oportunidades:
— Quanto maior a taxa de juros, maior a probabilidade de ter fuga de investidores, o que abre espaço para comprar com desconto.
COMPORTAMENTO
Para este ano, Fábio Bergamo, diretor da JLP Asset Management, vê mais desafios para os fundos imobiliários:
— Como a renda fixa hoje está oferecendo um retorno parecido com o de um fundo (imobiliário), mas com risco menor, isso prejudica a emissão de novas ofertas de produtos porque significa que vai levar mais tempo para o fundo gerar volume, então os gestores acabam empurrando as emissões mais para frente.
Carvalho, da Alianza, compartilha do ponto de vista de Bergamo e confessa não ver um cenário positivo para novas captações este ano:
— Quem pretende fazer captação via pessoas físicas no Brasil vai ter muita dificuldade, porque elas vão se afastar dos ativos de risco até a taxa de juros voltar a cair — diz, também citando falta de visão de longo prazo. — Eles não se comportam de forma contrária ao ciclo como deveriam, que é investir quando está barato e vender quando fica caro.